Caution solidaire : le guide complet

0
245
acte de caution solidaire

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un impératif légal, la caution solidaire est de plus en plus exigée pour l’accès à un logement en location. Bien qu’elle existe également pour le prêt immobilier, nous nous concentrerons dans cet article sur le fait de se porter caution pour un locataire. Etant donné que cet engagement est lourd et n’est donc pas à prendre à la légère, nous vous invitons à découvrir toutes les informations importantes à connaître sur cette caution.

La caution solidaire : définition, principe et modalités

Démarrons simplement en abordant les contours de la caution solidaire, en nous intéressant notamment à ce qu’elle représente en termes d’engagement pour les garants, et surtout pourquoi elle constitue une garantie aussi solide pour les bailleurs.

Qu’est-ce que la caution solidaire ?

La caution solidaire est un engagement de la part d’un garant d’un locataire et envers le propriétaire. Très concrètement, la caution solidaire permet au propriétaire de se retourner vers le garant en cas de loyers impayés de la part du locataire. Cela lui permet ainsi de continuer à percevoir les loyers, même si le locataire n’est pas en moyen de payer le loyer.

Même si la caution solidaire est traditionnellement utilisée pour les étudiants, de plus en plus les agences immobiliers et propriétaires exigent cette disposition pour d’autres profils, si par exemple votre salaire apparaît trop bas par rapport au montant du loyer. Pour référence, pour vous passer d’un garant, il vous sera souvent demandé de justifier d’au minimum trois fois le loyer en revenus mensuels.

A noter que si la caution solidaire est le plus couramment demandé, il existe également la possibilité de la caution simple.

La différence entre caution simple et caution solidaire

La caution simple peut être un bon intermédiaire si vos revenus apparaissent bons, mais irréguliers ou encore trop justes par rapport au montant du loyer. Ainsi :

  • Pour la caution solidaire, le propriétaire peut faire appel au garant pour loyer impayé, et ce, dès le premier mois. Ce dispositif ne nécessite aucune autre démarche, car le garant s’est engagé devant la loi à payer les loyers si le locataire venait à faire défaut.
  • Pour la caution simple, le propriétaire doit exiger du locataire qu’il paye ses dettes locatives, notamment en lui adressant un « commandement de payer » rédigé par un huissier de justice. Il peut également demander au garant de couvrir le loyer, mais celui-ci est en droit d’invoquer le bénéfice de discussion : dans ce cas, le garant ne devra payer les loyers que si le locataire est officiellement reconnu, via une décision de justice, insolvable.

Les avantages pour les propriétaires

L’avantage principal pour les propriétaires est bien entendu d’éviter les impayés, et de pouvoir ainsi continuer à planifier les dépenses. Tandis que la caution simple nécessite des étapes laborieuses pour obtenir le paiement, la caution solidaire offre un véritable gain de temps, puisque les propriétaires peuvent se retourner vers les garants dès le premier loyer impayé.

Un autre avantage, peut-être moins évident mais tout aussi utile, est que la caution solidaire fait office d’alerte. Effectivement, il peut arriver qu’un locataire ne dispose pas, exceptionnellement, des fonds pour payer le loyer en temps et en heures. Toutefois, si les propriétaires constatent que la caution solidaire doit être activée régulièrement, il peut être recommandé de résilier le bail ou, à défaut, de ne pas procéder au renouvellement de celui-ci si telle est la volonté du locataire.

Que signifie cet engagement pour les garants ?

Il s’agit là d’un engagement lourd pour les garants.

Tout d’abord, cela signifie que vous pouvez à tout moment être appelé par le propriétaire pour régler les dettes, et ce, sans disposer d’un recours spécifique. C’est d’ailleurs pour cela que la caution solidaire est aussi populaire auprès des agences immobilières : il s’agit d’une garantie particulièrement solide.

Ceci signifie que si vous ne disposez pas des fonds pour régler les loyers impayés en tant que garant, vous êtes pour autant toujours redevable des dettes. Le propriétaire peut donc demander à ce que les biens personnels du garant soient saisis. A noter qu’il s’agit là d’un engagement individuel qui ne concerne donc pas l’éventuel conjoint, sauf si celui-ci a également signé à part un engagement de caution.

Enfin, même si la chose est rarement connue, le garant doit résider sur le territoire français (et pas seulement métropolitain, ce qui inclue les territoires situés en-dehors de la métropole) pour pouvoir se porter caution.

Mise en œuvre et fonctionnement de la caution solidaire

Bien que l’engagement soit lourd (et avantageux pour les propriétaires et agences immobilières !), la procédure a été conçue pour être suffisamment simple. Elle implique seulement une signature d’un engagement sur lequel un certain nombre d’informations doivent apparaître.

Les mentions qui doivent apparaître sur l’engagement de caution

Afin que l’engagement de caution soit valide, plusieurs mentions doivent obligatoirement apparaître sur celui-ci. On retrouve notamment :

  • L’identification tripartite : l’identité du ou des garants, du ou des locataires et du ou des propriétaires.
  • La durée de l’engagement de caution, si celle-ci est indiquée. A défaut, elle est dite indéterminée.
  • Le loyer : son montant, les charges de copropriété (s’il y en a), les conditions et situations pouvant mener à sa révision.
  • Le montant maximal pouvant être engagé pour la caution.
  • Une mention exprimant le consentement éclairé du garant, stipulant que celui-ci a pleinement connaissance de ce qu’implique son engagement.
  • L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant qu’en cas de caution sans durée déterminée, le garant peut alors résilier celle-ci unilatéralement et sans préavis.
  • Si tel est le cas, la mention d’une reconduction tacite d’engagement de caution et le nombre de reconductions possibles.

Auparavant, l’intégralité de l’engagement devait être recopié de manière manuscrite par chaque garant, avec date et signature. La procédure étant considérée comme très laborieuse, elle a été modernisée avec l’entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018. Désormais, les informations doivent simplement figurer sur l’engagement de caution, tandis que les garants doivent s’engager par leurs signatures.

Le propriétaire et le ou les garants recevront chacun un exemplaire de l’engagement de caution, en même temps que le contrat de location.

La fin de l’engagement de caution

L’engagement de caution prend fin dès que le contrat de location se termine. Cela signifie que, même en cas de renouvellement et si le garant souhaite toujours se porter garant, il doit alors à nouveau signer un engagement de caution comme la première fois.

Comme l’affirme la loi du 6 juillet 11989 dans son article 22-1, la caution solidaire peut à tout moment décider de révoquer son engagement de caution, en adressant simplement un accusé-réception à destination du propriétaire et / ou de l’agence immobilière. Pour autant, le garant reste redevable de toutes dettes contractées jusqu’à la résiliation de son engagement, mais ne sera plus redevables de celles arrivant après cette date.

A noter que le bailleur doit absolument faire officialiser la signature, qui doit avoir lieu « sous seing privé », à savoir entre les signataires donc. Si celui-ci manque de la faire officialiser, la caution solidaire est donc considérée comme inexistante. Le bailleur ne peut, dès lors, se retourner vers cette caution solidaire en cas de loyers impayés.

Actionner la caution en cas de loyers impayés

Dans le cas d’une caution solidaire, le propriétaire peut exiger directement du propriétaire que celui-ci règle l’intégralité des dettes locatives en cours. Etant donné que le garant est en quelque sorte le dernier rempart contre les impayés et de lourdes démarches, il est important de vérifier sa solvabilité. La plupart du temps, les propriétaires et agences immobilières demanderont des renseignements comme le salaire ou les revenus mensuels, ainsi que la nature de l’activité professionnelle et, s’il existe, le type de contrat associé.

Malgré toutes ces précautions, il est possible que le garant ne soit pas plus en mesure que le locataire de s’affranchir des dettes locatives. Cela peut par exemple être le cas en cas d’un changement soudain de situation, comme un licenciement économique ou une baisse drastique de revenus.

Si tel est le cas, le garant peut s’adresser au Tribunal d’Instance pour réclamer un délai supplémentaire afin de régler les dettes au propriétaire. Celui-ci devra donc attendre la fin de ces délais avant de pouvoir s’adresser directement à la justice.

Intenter une action en justice

Pour porter une action en justice, vous devez vous adresser à la Commission de Surendettement du département où se situe la location (et non pas le département dans lequel vous résidez !).

Pour commencer, vous pouvez saisir le Tribunal de Grande Instance afin de réclamer non-seulement le paiement des dettes locatives, mais également le départ du logement (procédure d’expulsion). En fonction de la situation du locataire et du propriétaire, le Tribunal peut accorder des délais au locataire pour payer les loyers, mais également pour quitter le logement.

Si à la fois le locataire et le garant ne sont pas en mesure de s’acquitter des loyers impayés et que l’affaire est portée devant la justice, le logement peut être immobilisé pour un certain temps, d’autant plus si le Tribunal décide d’accorder des délais de paiement. La chose n’est pas agréable pour le propriétaire : en plus de ne pas recevoir l’argent des loyers impayés, il perd de l’argent avec les frais attenants aux procédures judiciaires et à la location.

Pour éviter ce genre de situation, il est possible pour le propriétaire d’inclure, au sein du contrat de location, une clause résolutoire. Celle-ci permet au propriétaire d’expulser automatiquement le locataire si celui-ci manque gravement à ces devoirs, comme le paiement en temps et en heures du loyer mensuel.

Si certes cette clause ne permet pas de récupérer instantanément le montant des loyers impayés (qui, lui, devra suivre une procédure judiciaire similaire à ci-dessus, ou se régler à l’amiable), elle a l’avantage de vous permettre de disposer rapidement du bien. Vous pouvez alors le remettre directement en location, et palier à l’absence de revenus imputable au non-paiement des loyers.

Foire Aux Questions : les questions les plus posées sur la caution solidaire

Vous pouvez retrouver ci-dessous les questions revenant régulièrement sur la caution solidaire, par exemple en cas de garants multiples ou pour une colocation.

Peut-on cumuler assurance contre les loyers impayés et caution solidaire ?

Il peut être tentant de cumuler les deux solutions, au cas où le garant se montrait également dans l’incapacité de payer les dettes du locataire. Pour autant, le cumul n’est pas possible et ce peu importe le type de logement. Deux exceptions à cette règle : si le locataire est étudiant ou apprenti, il est alors possible pour le propriétaire de cumuler assurance et caution solidaire.

Comment se passe la caution solidaire en colocation ?

Pour que la caution solidaire soit considérée comme légale, il est important qu’apparaissent sur l’engagement de caution le ou les noms du ou des colocataires. Quand un colocataire déménage et quitte la location, la caution est révoquée dans un délai de 6 mois au maximum.

Pour le reste, les cautions sont généralement portées au titre de la colocation, et donc de tous les colocataires ; d’où l’importance que chaque colocataire puisse venir avec un nombre égal de garants

Comment remplir un acte de caution solidaire ?

Il vous suffit de télécharger notre modèle présent sur cette page au format pdf, de l’imprimer et de remplir les champs. Tout est déjà prévu pour que ce document soit recevable et conforme à la loi ELAN 2019.

Plusieurs cautions solidaires ou simples pour un seul locataire, comment cela se passe-t-il ?

Pour un seul locataire, il est possible que plusieurs personnes se portent caution. Cela est souvent le cas pour les étudiants par exemple, pour lesquels les deux parents se portent caution, quand cela est possible. Le fonctionnement dépend, dès lors, du type de caution choisi par vos garants :

  • Si vos garants ont opté pour la caution simple : la part de chaque garant peut être divisée de telle sorte que chaque garant se doit de payer uniquement la part qui le concerne, et non pas l’intégralité de la dette du locataire.
  • Si vos garants ont opté pour la caution solidaire : les garants sont solidaires avec le locataire, mais également entre eux. Dès lors, le propriétaire peut réclamer à tous les garants le paiement de toutes les dettes locatives.