Augmentation du loyer : Dans quelles conditions ? Que prévoit la loi ?

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Les propriétaires bailleurs n’ont pas le droit d’augmenter le loyer comme ils l’entendent. Il s’agit d’un sujet strictement encadré par des dispositifs légaux. Pour être plus précis, la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi Alur de 2014) régit l’augmentation du loyer. Il existe donc des conditions à respecter impérativement.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?

En France, un bailleur peut établir une augmentation comme c’est expliqué en détails dans ce guide sur l’augmentation des loyers. En ce qui concerne les maisons et les appartements du secteur privé, nus ou non meublés, la révision du loyer est encadrée par la législation mentionnée ci-haut. Cette dernière permet au propriétaire d’augmenter son loyer dans quelques circonstances et en respectant des conditions extrêmement strictes.

Selon la loi du 6 juillet 1989, il est tout à fait possible d’augmenter le loyer en cours de bail en se basant sur le principe de l’indexation. Autrement dit, le contrat de bail doit contenir une clause de révision stipulant que le loyer sera augmenté tous les ans, soit en début d’année ou à l’anniversaire de la signature du contrat de location. La révision doit alors suivre l’indice de référence des loyers (IRL).

Pour connaître le montant du nouveau loyer, il faut prendre celui du loyer actuel hors charges et le multiplier par l’IRL en vigueur. Il faut alors diviser le montant obtenu par l’IRL de la même période pour l’année précédente. À noter que le bailleur a 12 mois pour demander la revalorisation du loyer. Une fois le calcul terminé, il doit en informer le locataire par le biais d’une lettre recommandée.

Réévaluer le loyer durant le renouvellement du bail

En général, un bail locatif est effectif pour une durée de 3 ans. Et normalement, il est tacitement renouvelable. Le bailleur est en droit d’augmenter le loyer au cours de ce renouvellement de contrat, mais il doit respecter de nombreuses règles. Premièrement, il doit être en mesure de présenter des preuves de la sous-évaluation du loyer actuel. Pour ce faire, il peut présenter 3 références de loyers ou plus obtenues dans le voisinage pour des logements de la même valeur locative.

Le propriétaire doit également avertir le locataire de l’augmentation par lettre recommandée, au moins 6 mois avant la fin du bail. De son côté, le locataire est en droit de décliner la proposition. Si ce dernier refuse l’augmentation du loyer ou ne donne pas suite à la lettre du bailleur, la loi autorise celui-ci à saisir la commission départementale de conciliation 4 mois avant le renouvellement du contrat de location. Autrement, le bail sera renouvelé automatiquement au loyer en cours.

Si le locataire donne son accord par rapport à la révision du loyer, l’application de l’augmentation doit se faire sur 3 à 6 ans et non brutalement. C’est notamment pour cette raison que la majorité des propriétaires optent pour l’augmentation annuelle basée sur l’IRL.

Augmenter le loyer en cas de changement de locataire

Au moment de changer de contrat de bail, le propriétaire peut fixer un nouveau loyer comme il veut. Ici, le nouveau locataire est libre d’accepter ou non. Toutefois, un encadrement des loyers lors d’un changement de locataire a été établi en 2012. Il concerne surtout les villes où la demande dépasse l’offre (Paris, Bordeaux, Lyon, Lille) pour éviter que les bailleurs profitent de la tension pour fixer des loyers trop chers. Des plafonds ont donc été fixés par la loi et les propriétaires sont tenus à ne pas les dépasser.

Réviser le loyer suite à des travaux de rénovation

Une maison ou un appartement gagne naturellement en valeur après de gros travaux d’amélioration ou de remise en conformité. Il est donc tout à fait normal d’augmenter le loyer. Même la législation tient ce facteur en considération. Les efforts et les dépenses déployés par le propriétaire méritent récompense. Alors, si le bailleur a réalisé des travaux d’un montant égal ou supérieur à la dernière année de loyer, l’augmentation de celui-ci devient possible et légitime. En revanche, il existe toujours des conditions à suivre. Le bailleur a donc le choix entre les deux options suivantes :

  • Une majoration du loyer annuel équivalant à 15% du coût total des travaux toute taxe comprise ;
  • La moitié de la différence entre le loyer défini par référence avec le voisinage et l’ancien loyer.