Vaut-il mieux acheter ou louer ?

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louer ou acheter un bien immobilier

La question se pose pour de nombreuses personnes… et pas simplement ceux détenant un certain capital économique ! Les jeunes se posent également de plus en plus la question, les personnes de moins de 30 ans représentant 16,2% des acheteurs en 2018. Avec la baisse des taux d’intérêt et la suppression de dispositifs fiscaux, comme la taxe d’habitation, la question de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer revient sur le devant de la scène.

Que ce soit pour l’arrivée d’un enfant (49% des acquéreurs), pour préparer sa retraite (65% des sondés*), pour ne pas verser des loyers dans le vide (69%*) ou encore pour enfin être véritablement chez soi (74%*), les raisons sont nombreuses pour acheter. Mais la location présente l’avantage de frais réduits… vraiment ? Découvrons cela ensemble.

*sondage 2018 du Centre d’études et de connaissance sur l’opinion publique (Cecop).

Devenir propriétaire : un rêve commun… mais qui a un prix

Accéder à la propriété reste une priorité pour toutes tranches de population actives. En plus des incitations fiscales et bancaires à l’achat, le fait de disposer de son propre bien vient avec une palette d’avantages non-négligeables. Notons tout de même que cette solution vient avec un coût et des frais qu’il est important de prévoir… et d’assumer.

La constitution d’un patrimoine et d’une sécurité financière

Le fait d’être propriétaire vous accorde une véritable sécurité : il s’agit de votre propriété privée, de laquelle aucun propriétaire ne peut vous expulser… puisque vous êtes le propriétaire ! La chose se montre intéressante notamment si vous comptez fonder une famille : vous ne risquez pas de vous retrouver demain dans une situation catastrophe parce que « le propriétaire désire vendre ».

En parlant de famille, l’achat d’un bien représente d’ailleurs un sacré avantage de sécurité financière. Vous assurez à votre descendance un patrimoine que vous avez pu constituer, ce qui lui permettra de faire face aux aléas de la vie future. Et même sans fonder une famille : l’achat d’un bien permet de sécuriser qui vous le souhaitez, comme vos proches. C’est également, bien évidemment, une protection pour vous-même.

Enfin, on pensera à l’argument le plus évident, mais également le plus intéressant, à savoir la constitution d’un patrimoine foncier. Cette augmentation de capital économique ne fait pas que vous protéger : elle vous ouvre de nouvelles voies, assurant par exemple aux banques que vous êtes un emprunteur crédible. Elle peut également être convertie pour maximiser les gains, soit en la revendant, soit en la louant et en percevant des mensualités.

Préparer sa retraite grâce à son bien

Pour 65% des personnes interrogées en 2018 par le Cecop, la propriété reste la meilleure façon de préparer sa retraite. Cette motivation est d’ailleurs croissante parmi les populations jeunes, lesquelles s’inquiètent des déboires du système de retraite actuel.

L’achat d’un bien peut vous permettre de préparer votre retraite de plusieurs manières :

  • Vous pouvez tout d’abord le vendre, et ainsi réaliser une plus-value confortable pour votre retraite.
  • Vous pouvez le louer et amortir les charges fixes et préserver votre patrimoine chaque mois.
  • Vous pouvez l’habiter au titre de résidence principal et ainsi éviter la multiplication des frais.

Comme mentionné précédemment, la propriété reste toujours un solide argument de sécurité financière.

Profiter de taux d’intérêt assez bas

Alors que les taux d’intérêt étaient des plus élevés avant la crise de 2008 et d’autant plus à sa suite, la chose s’est bien calmée aujourd’hui, à un tel point que les observateurs s’accordent à constater des taux d’emprunt historiquement bas. Une tendance prometteuse dont il peut être intéressant de tirer profit.

Profiter de dispositifs fiscaux avantageux : la loi Pinel

Remplaçant les dispositifs Duflot et Scellier, la loi Pinel vise à accorder une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’achat d’un bien situé dans une zone dite « tendue », en échange de certaines conditions (dont le fait de devoir louer avec un plafond de loyer pendant une durée d’engagement). Ce dispositif permet d’amortir les frais liés à l’achat d’un bien.

L’épargne forcée plutôt que sans contrainte : un moyen facile d’économiser

Quand bien même le locataire verse de l’argent « à perte » chaque mois, rien ne l’empêche de se constituer une épargne, via des placements par exemple, qui ne corresponde pas à l’achat d’un bien. Cette possibilité est en revanche à double-tranchant, car si cela est possible, ce n’est pas pour autant qu’il est facile de le faire ; l’absence de prévision et de contrainte peut compliquer l’épargne du locataire.

En revanche, avec l’achat d’un bien, le propriétaire épargne à l’envers : il dispose de son bien en échange d’un emprunt et paye des mensualités de remboursement à la banque. Ce remboursement le contraint, et il se doit donc de constituer une épargne équivalente chaque mois. Le résultat est au final que le bien lui appartient vraiment quand les mensualités cessent d’être payées, rejoignant ainsi directement le patrimoine du propriétaire.

Le coût de l’achat : frais d’entrée et charges

Indubitablement l’achat présente bien plus de frais que la location. Outre les mensualités que vous aurez à verser, vous devrez également vous acquitter des frais d’acquisition (se montant à 7 à 10% du prix d’achat), des travaux (si nécessaires), de l’assurance et de la taxe foncière. Tout cela a un coût, et c’est pourquoi la location peut se révéler financièrement plus intéressante, au moins tant que l’emprunt n’est pas remboursé.

La location : une alternative financièrement intéressante

Malgré les incitations économiques plutôt prometteuses pour l’achat d’un bien, le coût reste élevé pour de nombreuses personnes qui ne peuvent supporter de lourdes mensualités. Pour peu que le montant du loyer soit inférieur au montant estimé des mensualités après achat du bien, alors la location se montre financièrement intéressante, au moins dans un premier temps.

Quels sont les frais attenants à la location ?

Les frais liés à la location apparaissent moins nombreux et moins « salés », mais à la différence de l’achat, ils ne débouchent sur aucune constitution de patrimoine et n’ont pas vocation à s’arrêter. On pensera d’abord aux frais liés au contrat lui-même : les honoraires de l’agence (si vous passez par une agence et non par un particulier propriétaire), le premier mois de loyer à verser (au prorata du nombre de jours dans le mois) et la caution. Vous devrez également souscrire à une assurance, légalement obligatoire.

Pour le reste, vous aurez à vous acquitter du loyer chaque mois et éventuellement payer des charges de copropriété. A noter que la taxe d’habitation est due par le locataire, mais celle-ci a vocation à disparaître en intégralité d’ici à 2022.

Le contrat de location : attention aux contraintes !

A la différence de l’achat qui vous donne la liberté de la jouissance de votre bien, la location vient avec un contrat dont vous devez respecter les termes. Si le bien est meublé, les biens ne vous appartiennent pas, et vous devez donc y faire particulièrement attention, tout comme à l’état du bien en général. A noter également que le bien doit être restitué dans le même état où il a été loué, ce qui vous empêche la réalisation de travaux importants ou de personnalisation (sauf accord avec l’agence et / ou le propriétaire du bien).

La rentabilité locative comme indicateur

La rentabilité locative est le rapport entre le loyer à l’année et le prix d’achat du bien : plus ce rapport est important (plus le loyer est élevé par rapport au prix d’achat), et plus il est intéressant d’opter pour l’achat plutôt que la location. Ce rapport dépend de bien des facteurs, mais surtout des villes : ainsi, si la rentabilité locative n’est en moyenne que de 5% à Montpellier, elle monte jusqu’à 9% au Havre.

Aussi, si vous comptez déménager avant d’atteindre le seuil de rentabilité du bien, alors il est préférable de vous tourner vers la location. A nouveau, la rentabilité locative dépendra de la ville, du quartier, de la concurrence… si bien que si un achat à Montreuil se rentabilise en moyenne en 7 ans et demi, un achat à Bordeaux mettra près de 11 ans.

En conclusion : 6 questions pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer

Pour résumer, plusieurs paramètres sont à considérer pour répondre à la question : « Vaut-il mieux acheter ou louer ? ». Nous les regroupons ci-dessous, sous forme de questions. Les réponses à celles-ci vous permettront de déterminer le meilleur choix à faire.

  • Quelle est la rentabilité locative du bien ?
  • Quels sont les frais attenants à la propriété ? Sont-ils en augmentation ou sur le déclin ? (taxe foncière, travaux, taxe d’habitation…)
  • Quels sont les frais attenants à la location ? Sont-ils en augmentation ou sur le déclin ? (loyers, assurance)
  • Quels sont les taux d’intérêt pour un prêt bancaire ?
  • Quelle est la valeur du bien pour une revente ?