Location d’Airbnb : ce qu’il faut savoir quand vous êtes propriétaire

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L’Américain AirBnb a révolutionné la location et le tourisme. Voulant de base répondre aux besoins de complément d’argent des particuliers, l’entreprise mène aujourd’hui une grande concurrence aux hôtels et autres lieux classiques de l’hébergement. Au vu des revenus qu’il est possible de cumuler sur Airbnb quand on est propriétaire, l’envie peut être grande de passer à l’action. Et c’est pour cela que nous vous donnons toutes les informations essentielles pour louer sur Airbnb quand vous êtes propriétaire.

Louer votre logement sur AirBnb : les informations à connaître en fonction de votre profil

Selon le type de logement que vous souhaitez louer et son emplacement, vous êtes soumis à des régulations et règles différentes. Vous pouvez retrouver ci-dessous les informations utiles en fonction de votre profil.

En fonction du type de logement : résidence principale ou résidence secondaire

Louer sa résidence principale en AirBnb

De nouvelles règles sont en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Face à l’inquiétude des industries de la location de courte durée et de vacances, les pouvoirs publics ont adopté de nouvelles dispositions. C’est ainsi que vous êtes limité à un maximum de 120 nuits par année civile. AirBnb applique d’ailleurs cette règle de façon automatique dans plusieurs villes, comme Nice, Sète, Versailles, Lille, Lyon ou encore Bordeaux. Quand vous atteignez ainsi le nombre maximum de nuitées dans ces villes, Airbnb bloque automatiquement votre calendrier jusqu’à l’année civile suivante. A noter que cette règle ne s’applique que pour les locations meublées complètes : si vous louez une ou plusieurs pièces de votre logement, vous n’êtes alors soumis à aucune limite de jours.

En-dehors de cette réglementation, vous n’êtes soumis à aucune autre règle, en-dehors des considérations fiscales (impôt et cotisations, voir plus bas).

Louer sa résidence secondaire en AirBnb

La législation s’est renforcée en ce qui concerne les résidences secondaires, en particulier vis-à-vis de la pénurie de logements. Vous devrez ainsi procéder à une demande de changement d’usage au sein de votre mairie pour que la résidence secondaire soit transformée en local commercial.

Si dans certaines villes, cette demande est en fait purement déclarative, d’autres villes imposent la délivrance d’une autorisation de la part de la mairie concernée, ladite autorisation étant assujettie à des règles. La plus importante est appelée la règle de compensation : elle demande que vous compensiez un mètre carré loué en courte-durée par un mètre carré loué en habitation. La procédure est ainsi d’acquérir un local commercial de même superficie puis de le reconvertir en habitation avant de louer celle-ci.

A noter que si vous ne trouvez pas de locaux avec une surface équivalente, vous pouvez alors demander un titre de compensation auprès de votre mairie.

En fonction de la ville et des zones

Pour les grandes villes hors-Paris : Marseille, Strasbourg, Nice…

Dans les grandes villes, essentiellement de plus de 200 000 habitants, de nouvelles règles similaires à Paris s’appliquent. Vous pourrez ainsi louer votre bien pour une durée maximale de 120 jours. A savoir que la plupart des villes concernées, à l’instar de Lille mais aussi de Paris 1 an plus tôt, les métropoles ou municipalités centrales ont mis en place des fichiers d’enregistrement permettant de tracer le respect de cette condition des 120 jours.

A noter également qu’avec les lois Scellier et Duflot, puis Pinel, des zones tendues ont été définies. Classées en catégorie, celles-ci ont vocation à représenter l’intensité de la pénurie de logements et à offrir des exonérations d’impôt pour des constructions à vocation de location dans lesdites zones. Afin d’éviter que ces zones ne deviennent des quartiers-dortoirs uniquement touristiques au détriment du logement longue-durée, les municipalités imposent que vous effectuiez une demande d’autorisation préalable en mairie.

Pour Paris : le centre, les arrondissements et la règle de compensation

airbnb sur paris

Dans le centre de Paris (de 75001 à 75004), vous ne pouvez louer votre logement sur Airbnb que pour une durée maximale de 120 nuits par an. Souhaitant tracer le phénomène précisément, la capitale impose aux propriétaires de s’enregistrer en mairie. Vous devrez ensuite renseigner ce numéro sur votre annonce de location Airbnb. Nous parlons ici de logements complets, et non pas de chambres et parties de logement, lesquelles ne sont pas soumises à cette règle.

La règle de compensation s’applique également à Paris pour les résidences secondaires, mais vient avec des règles spécifiques pour les Parisiens. C’est ainsi que vous devrez demander l’autorisation de la commune afin de transporter la résidence en question en local commercial : l’obtention de cette autorisation est nécessaire.

Et celle-ci n’est délivrée qu’à condition que vous respectez les provisions de la règle de compensation ! C’est ainsi que pour tout mètre carré de résidence loué, vous devrez transformer au minimum le double d’un local commercial en habitation. Ce rapport de 2 pour 1 s’applique seulement au centre de Paris ; il tombe à 1 pour 1 dans les arrondissements restants.

Assurer la sécurité des voyageurs

Louer son logement sur Airbnb n’a pas que des implications de régulation publique : cela vient également avec des règles, à la fois communautaires et légales, que vous devez respecter pour offrir une expérience idéale et conforme.

Logement décent, prévention des dangers et urgences

Airbnb se plie à la législation française, laquelle dessine au titre du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ce que constitue un « logement décent ». Vous devez par exemple satisfaire à la réduction de risques, ne pas subir d’arrêté d’insalubrité ou de péril ou encore disposer d’une surface habitable minimale de 9m². A noter également que les pouvoirs publics définissent les capacités maximales d’accueil, le plus souvent en proportion des mètres carrés. Ne proposez pas un nombre de visiteurs maximal supérieur au nombre de voyageurs que votre logement peut accueillir ! Ce n’est qu’au respect des conditions basiques de logement décent que vous pourrez proposer votre bien sur Airbnb.

De même, l’entreprise américaine tient à s’assurer que les logements proposés soient sécurisés. Vous devez ainsi préciser si votre logement n’est pas adapté aux enfants. De même, il est conseillé d’inspecter le logement afin d’identifier les dangers ou risques potentiels. Vous pourrez alors les neutraliser (par exemple, en évitant les fiches électriques sorties du mur ou en retirant les objets dangereux) et / ou signaler tout potentiel risque aux voyageurs. Aussi, votre logement doit être conformité avec la législation sur les incendies, en étant équipé d’un détecteur de fumée.

Enfin, il est préférable de mettre à disposition de vos voyageurs – qui peuvent venir de loin et donc ne pas connaître les dispositions sur place – toutes les informations relatives aux urgences. Vous pouvez ainsi noter les numéros d’urgence, laisser sur place un kit de premiers soins ou encore installer un plan d’évacuation avec les sorties clairement indiquées.

Les considérations financières pour louer son logement sur AirBnb

Pour terminer, vous pouvez découvrir les réponses aux questions financières, à l’instar des assurances ou de la déclaration de vos gains auprès des pouvoirs publics.

Les garanties et assurances

Pour palier aux éventuels dégâts qui peuvent survenir, il est essentiel que vous disposiez d’assurances et garanties adaptées.

A commencer par Airbnb : l’entreprise met à votre disposition la garantie et assurance hôte, laquelle couvre jusqu’à 800 000 € de dommages, en-dehors de certains types de dommages (espèces, responsabilité personnelle, zones communes…). De même, la garantie ne s’élève pas au même montant pour les objets de valeur.

Dans tous les cas, comme le précise l’entreprise américaine, cette garantie hôte ne saurait se substituer à une « vraie » assurance habitation. En ce sens, relisez votre contrat ou prenez contact avec votre assureur afin d’être certain que vous disposez de protections adéquates, par exemple pour la responsabilité civile et personnelle ou encore les biens.

La déclaration de vos gains Airbnb

Les impôts

La question est un peu plus épineuse, à l’instar de toutes les plateformes collaboratives brouillant la frontière entre particulier et professionnel.

Pour commencer, sachez que vous devez déclarer tous vos revenus de location aux impôts, et ce, dès le 1er euro. Afin de déclarer vos gains Airbnb, vous devrez choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel. En-dessous de 70 000 € de gain par année, vous pouvez, au choix, opter pour l’un ou pour l’autre, mais au-delà, le régime réel s’applique directement.

Avec le régime micro-BIC, vous disposez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50%, celui-ci étant au minimum de 305 €. La somme à déclarer se situe donc après abattement – à noter, en revanche, que ce régime ne permet pas de déduire les charges.

D’ailleurs, en sus de la déclaration aux impôts, vos gains Airbnb peuvent entraîner le paiement de cotisations sociales.

Le paiement de cotisations sociales

Si les recettes perçues au titre de location dépassent les 23 000 € à l’année pour le même foyer fiscal, alors celles-ci sont perçues par l’administration comme professionnelles. Elles entraînent alors le paiement de cotisations sociales, que vous pouvez déclarer sur le site de l’Urssaf. A noter que vous pouvez alors diminuer fortement vos cotisations en demandant à bénéficier de l’ACCRE, qui échelonne de manière avantageuse le taux et la nature des cotisations au fil des années.