Investissement locatif : nos conseils pour réussir

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Investir dans le domaine du locatif est un pari sur l’avenir, mais pas uniquement. C’est un engagement et un projet très important, qui doit être générateur de revenus sur le long terme. Afin de vous aider à bien investir dans le locatif, nous avons donc décidé de vous livrer nos meilleurs conseils en la matière. Les voici.

Choisir un secteur géographique porteur et définir une cible

Pour réaliser un investissement locatif, il faut avant toute chose choisir le bon secteur géographique dans lequel investir. D’une ville à l’autre, les opportunités et les avantages peuvent considérablement varier, tout comme les prix et les prestations. Commencez par trouver une ville dont l’accroissement de population est continu. La ville doit attirer différents profils de locataires, comme des retraités, des étudiants ou des familles : c’est à vous de définir votre cible.

Optez également pour le bon quartier. Un quartier à fort potentiel est bien desservi par les transports en commun et comprend plusieurs types d’infrastructures : commerces, écoles (pour les familles), universités (pour les étudiants), centres de soins… Tout dépend alors de votre cible. Un quartier proche d’un campus universitaire propose ainsi des biens susceptibles d’intéresser les étudiants.

Pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier que vous convoitez pour votre investissement, n’hésitez pas à consulter les annonces en ligne ainsi que celles des agences immobilières du secteur. Vous pourrez aussi vous faire une idée plus précise des tarifs de location proposés en consultant ces annonces. Un bien loué trop cher est susceptible de connaître de longues périodes de vacances locatives.

Enfin, il faut retenir que pour tout investissement locatif, la clé est l’environnement du bien. Un bien isolé de tout aura du mal à trouver des locataires, tandis que s’il est bien situé, il ne connaîtra jamais de périodes de vacances locatives. Alors qu’un bien loué toute l’année est générateur de revenus ! Toutes les régions ne présentent pas le même potentiel et les mêmes opportunités. N’hésitez pas à consulter le taux de rendement locatif moyen d’un secteur avant de vous lancer.

Visitez plusieurs biens immobiliers avant d’investir

visite bien immobilier

Un quartier peut avoir plusieurs biens à vendre. Prenez le temps d’en visiter plusieurs et surtout : de visiter plusieurs fois un même bien avant de l’acheter. De cette façon, vous allez pouvoir apprécier l’environnement de ce dernier et constater par vous-même le cadre de vie : parcs, stationnements, commerces de proximité, écoles… De plus, cela vous permet aussi de remarquer des détails qui seraient passés inaperçus lors de votre première visite, comme des nuisances sonores ou des défauts importants. D’ailleurs, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment lors de l’une de vos visites. Il pourra alors vous aiguiller sur les possibles travaux à effectuer dans le logement avant de pouvoir le louer. Et ne faites une offre que si vous êtes certain(e) de vouloir investir dans le bien en question.

Entourez-vous de professionnels

Comme nous venons de l’évoquer, il est important de s’entourer de professionnels compétents pour réaliser un investissement. Et notamment si vous souhaitez investir intelligemment et trouver un financement. L’investissement locatif ne s’improvise pas, et il ne faut pas vouloir aller trop vite. Des personnes qualifiées sauront vous conseiller et vous orienter vers le meilleur bien dans lequel investir. Il existe d’ailleurs des « chasseurs immobiliers », qui se chargent de trouver des opportunités dans des secteurs porteurs. Mais ils ne sont pas seuls à pouvoir vous aider : professionnels du bâtiment, agences spécialisées, banques…

N’oubliez jamais qu’il s’agit d’un investissement

Lorsqu’on visite des biens pour en faire sa propre résidence, on a tendance à privilégier l’affectif, ses goûts personnels… Mais ici, il faut garder à l’esprit que vous réalisez un investissement, qui se doit donc d’être rentable. Ne faites jamais intervenir l’affectif dans le processus de sélection de votre bien. Prenez toujours le temps d’étudier le potentiel locatif et de rentabilité d’un bien avant de vous lancer. Et ne perdez pas de vue votre objectif premier : le profit durable. De plus, n’achetez pas un bien avant de l’avoir vous-même visité, afin d’éviter les mauvaises surprises. Savoir prendre son temps est un gage de réussite dans le domaine de l’investissement immobilier.

Trouver un financement

 

trouver banque investissement locatif

Il est rare d’investir dans le locatif sans avoir recours à un mode de financement. Et justement, cette question demande prudence et réflexion. En effet, il faut toujours étudier ses capacités d’emprunt avant de faire une offre et de s’engager. N’hésitez pas à en parler à votre banque, qui vous accompagnera dans le processus d’investissement. Ici, la rentabilité du bien est le facteur le plus important : en dessous de 6 %, les banques hésitent à s’engager avec les potentiels investisseurs. De plus, connaître ses capacités d’investissement est un excellent moyen de déterminer quel budget allouer à votre investissement et quel loyer attendre en retour.

Monter un dossier solide

Pour que votre banque soutienne votre projet d’investissement, il va falloir lui proposer un dossier solide. Intégrez votre étude de l’environnement et du marché immobilier local dans celui-ci. Vous pourrez alors facilement montrer à votre conseiller en quoi investir dans ce bien en particulier est un choix judicieux et rentable. S’il y a besoin de faire des travaux, n’hésitez pas à joindre un devis d’entrepreneur au dossier : vous saurez alors exactement à quoi vous en tenir, et votre banque aussi.

Ensuite, établissez le loyer que vous êtes en droit d’attendre du bien et tenez compte des éventuels frais et des autres données qui viendront impacter votre besoin de financement. Et si vous engagez un apport personnel, mentionnez-le dans votre dossier ! Un engagement personnel de votre part est toujours un signe positif perçu par votre banque. D’autant que celle-ci peut exiger quelques garanties de votre part. Ainsi, vous pourrez montrer à votre banque que votre projet est sérieux et parfaitement étudié, mais aussi que vous ne laissez aucune place au hasard.

Fixer un loyer cohérent

loyer investissement locatif

On pense souvent que le plus difficile est de trouver un bien dans lequel investir. Pourtant, beaucoup de propriétaires peinent à trouver des locataires pour leur bien. Parmi les nombreuses raisons qui peuvent expliquer cette situation se trouve le loyer. Parfois sous-évalué, souvent surévalué, il fait fuir les locataires. Il faut s’assurer que le loyer demandé soit en cohérence avec les prestations du bien, sa situation géographique, son environnement ainsi que sa taille. Il doit également être pertinent, compte tenu de la situation du marché immobilier. D’où l’importance de bien étudier l’environnement et le potentiel d’un bien avant de l’acheter !

Pour fixer le loyer, vous avez la possibilité de vous inspirer des biens en location autour du vôtre. Vous pouvez également solliciter une agence de gestion locative dans votre secteur. En véritable experte de la location de biens, elle pourra vous aider à déterminer un loyer cohérent et raisonnable pour votre bien. Tout en préservant sa rentabilité, bien entendu. D’autant que ces professionnels sont tout à fait compétents pour assurer la gestion locative partielle ou totale de votre bien. Et leur connaissance du marché immobilier et de la location dans votre secteur sera précieuse pour votre investissement. De nombreuses formules et prestations sont proposées : à vous de décider.

Pensez défiscalisation et non rentabilité excessive

Justement, beaucoup d’investisseurs fixent des loyers trop importants parce qu’ils sont en quête d’une rentabilité excessive. Ils en oublient presque l’un des principaux avantages de l’investissement locatif : la défiscalisation. En effet, les placements classiques sont peu intéressants, c’est pourquoi le marché de l’immobilier attire de plus en plus de personnes. Le rendement locatif est souvent intéressant, et les biens prennent de la valeur à long terme. Avec les dispositifs en place, comme Pinel, il est possible déduire une partie de vos impôts sur une durée de six à douze ans. Ce calcul peut être intéressant dans la mesure où les loyers, bien que plafonnés, sont plus bas que la moyenne et donc : plus attractifs ! Vous pourrez étudier les taux d’intérêt, solliciter différentes lois de défiscalisation immobilière et réaliser ainsi un très bon investissement. Le tout, en vous assurant de toujours trouver des locataires pour votre logement.

Bien sélectionner ses locataires

À quoi bon investir si vous n’arrivez pas à percevoir vos loyers ? Des justificatifs et des garanties vous aideront à vous assurer des revenus réguliers, et des loyers payés en temps et en heure. C’est un service que proposent les agences de gestion locative, mais que vous pouvez tout à fait prendre à votre charge. Dans l’idéal, pour sélectionner le locataire idéal, il faut lui demander des garanties. Pour un loyer inférieur à un tiers de ses revenus, vous avez la possibilité de lui demander une caution solidaire, par exemple.

Si vous soumettez votre bien à la colocation, n’hésitez pas à demander une caution pour les loyers de chacun. Plus vous obtenez de garanties, mieux c’est ! D’autres garanties existent, comme le choix d’un garant. En effet, c’est une pratique courante, notamment pour les étudiants. Ainsi, les parents ou des proches se portent garants du loyer si ceux-ci ne sont plus en capacité de le payer.

Souscrire une garantie

Sachez qu’il existe ce que l’on appelle « la garantie locative ». Il s’agit d’une assurance qui permet de garantir le versement de l’intégralité des loyers de votre bien immobilier. Si elle paraît parfois inutile aux yeux de certains investisseurs, elle a l’avantage d’assurer la rentabilité de votre investissement, malgré les aléas de la location. Une assurance est nécessaire pour chaque logement à assurer et elle s’obtient auprès d’une compagnie d’assurance. Comparez les offres pour trouver le meilleur prix !

Diversifiez vos investissements locatifs

Que ce soit ou non votre premier investissement dans le locatif, il constitue une étape importante dans l’élaboration de votre patrimoine. Il faut s’assurer de faire les bons choix et de toujours limiter au maximum les risques pour vos investissements. Si vous avez l’intention de réaliser plusieurs investissements, diversifiez-les au maximum. De plus, tenez compte du fait que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus cher à l’achat, mais aussi à location. Investir dans plusieurs petits logements au lieu d’un seul a plusieurs avantages, comme celui de vous assurer des loyers continus.

En effet, en cas de problème, vous n’aurez pas tout misé sur un seul logement. Vous pourrez alors gérer la situation avec plus d’aisance. De la même manière, sachez que la plus-value se fait toujours sur le prix d’achat, et non celui de revente. C’est une information dont il faut tenir compte lorsqu’on achète un bien que l’on est susceptible de revendre.

Confier la gestion de vos biens immobiliers

Si vous manquez de temps, de connaissances ou d’expérience, il est souvent conseillé de vous tourner vers un gestionnaire de location, à l’image des agences locatives. En effet, des professionnels peuvent prendre en charge toutes les étapes qui rythment la location d’un bien : recherche d’un locataire, obtention des garanties, collecte des loyers, intervention en cas d’impayés, visite et états des lieux.

Il existe un grand nombre de possibilités et de formules, qui vous permettent de confier une partie ou la totalité de la gestion locative de vos biens. C’est une solution à envisager si vous avez plusieurs biens à gérer : vous ne vous occupez plus de rien ! Vous percevez vos loyers en temps et en heure et des professionnels interviennent en cas de problème. On peut aussi avoir recours à cette solution afin de trouver constamment de nouveaux locataires sans avoir à se déplacer. Les gestionnaires font visiter les lieux et se chargent de tout : bail, état des lieux, garanties…

Sachez qu’une mauvaise gestion de votre investissement locatif peut grandement nuire à sa rentabilité, et à l’ensemble de votre projet. Réaliser le bon achat est indispensable, mais encore faut-il savoir gérer ses biens ! Vous pourrez tenir compte du coût de gestion dans votre budget de départ, afin de tout anticiper et de mener votre projet à son terme.

Pour conclure

La majeure partie des investissements locatifs réussis se font grâce à l’accompagnements de professionnels. Mais également grâce à une étude approfondie du dossier et au bon choix du bien à acheter. Déterminer le potentiel de rentabilité d’un bien est indispensable, tout comme assurer une bonne gestion des biens.