Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier ?

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Il est primordial pour un investisseur de calculer la rentabilité d’un bien immobilier avant d’en faire son acquisition. Maîtriser cette notion de rentabilité est particulièrement importante dans la vie d’un investisseur; chaque erreur peut vous coûter des dizaines de milliers d’euros alors prenez le temps de lire ce qui suit !

Ce calcul de la rentabilité sert à comparer différents investissements entre eux afin de savoir lequel sera le plus à même de répondre à vos demandes dans le futur.

Il existe de nombreuses manières de calculer la rentabilité d’un bien locatif.

En effet une fois que votre bien est acheté ce qui compte c’est de savoir combien il va vous rapporter chaque mois en déduisant à ce revenu les coûts.

Il est important de comprendre que lorsque l’on parle de rentabilité immobilière, on parle de rentabilité par rapport au coût d’achat (et non pas par rapport au chiffre d’affaires comme c’est le cas dans la rentabilité d’entreprise).

Comment la calculer ?

L’important ici est d’avoir une méthode et de s’y tenir afin de pouvoir comparer les biens entre eux et de faire vos prévisions de rentabilité.

Commençons par calculer la rentabilité brute.

La rentabilité brute permet de comparer deux biens avec une fiscalité similaire, les coûts sont minimisés.

Imaginons que l’on fasse l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, aussi il nous rapporte 20 000 euros de loyer par an. Alors il est évident que notre loyer représente 1/10 de notre prix d’achat, soit une rentabilité de 10 %.

Si ce bien me rapporte cette fois 22 000 euros par an alors la rentabilité sera de 11% (22 000 que l’on divise par 200 000 qui fait 0.11, on le multiplie par 100 puisqu’on cherche un pourcentage).

En bref la rentabilité brute c’est : loyer * 12 / prix d’achat.

Il ne faut pas s’arrêter à la rentabilité brute puisque des coûts vont venir diminuer nos revenus.

Nous allons continuer l’explication en s’appuyant sur l’exemple vu précédemment ou la rentabilité était de 10%.

Le premier élément à enlever de nos revenus sera la taxe foncière.

C’est un impôt qui concerne tous les propriétaires, imaginons que celle-ci est d’un montant équivalent à 3000 par an, alors notre rentabilité sera de 8.5%

(20 000 – 3 000) / 200 000 = 0.85

Cette nouvelle rentabilité sera appelée la rentabilité nette de taxe foncière.

La rentabilité nette inclut le maximum de coûts.

Second élément à enlever, les frais de notaire.

Cela permet d’avoir une rentabilité plus précise mais ce n’est pas très intéressant car elle sera la même quels que soient les biens. A noter que les frais de notaire sont d’environ 7.5% du cout d’achat.

Ensuite il faudra soustraire à nos revenus les charges non-refacturables, par exemple les assurances ou les frais d’entretien.

Je vous rappelle que le but de calculer la rentabilité d’un bien immobilier est de pouvoir comparer plusieurs bien entre eux. Or ici les charges non-refacturables sont en grande partie proportionnelles à la taille du bien en question, donc enlever ces charges n’aura que peu d’impact sur la comparaison des biens.

Enfin dernière charge à soustraire au revenu, les charges refacturables, aussi appelées charges récupérables.

Ces charges locatives sont des charges initialement payées par le propriétaire, mais il se fera rembourser par le locataire. Par exemple les dépenses relatives à un ascenseur, à l’eau ou au chauffage.

Tout comme les frais de notaire et les charges non-refacturables, les charges refacturables n’ont pas réellement d’effets sur le calcul de la rentabilité nette. En effet on les paie et les récupère auprès des locataires.

Ce qu’on peut en conclure

La rentabilité nette de taxe foncière (celle qui inclut l’investissement, les travaux et la taxe foncière) est le meilleur moyen de comparer 2 biens, du moins si ce sont des options fiscales similaires.

Depuis plusieurs années déjà, on ne retrouve plus de bons taux de rentabilité sur le marché immobilier, cela est particulièrement dû à la situation économique et la hausse des charges sociales comme les impôts.

Néanmoins, la rentabilité nette d’un investissement est entre 2 et 7%.

Il est important de savoir que la surface et la situation géographique de votre bien immobilier comptent beaucoup, il est donc primordial de réaliser des recherches poussées afin de ne pas se tromper sur son investissement et ne pas avoir de mauvaises surprises.

Nous espérons que cet article vous aura permis d’y voir plus clair en ce qui concerne la rentabilité d’un bien immobilier.