Avec l’achat, la location est aujourd’hui un acte classique de l’immobilier. Elle vient avec ses propres spécificités, comme les fameuses « charges ». Effectivement, puisque vous n’êtes pas propriétaire, vous ne payez pas d’emblée certaines charges, incombant pourtant à votre utilisation du logement. Le propriétaire peut alors les récupérer auprès de vous, sous la forme de charges comprises. Découvrons ensemble quelles sont les différentes charges comprises auxquelles vous pouvez être confronté ainsi que ce qu’elles recoupent.
Les charges comprises : sur provision, forfaitaires ou réelles ?
Pour récupérer les charges auprès du locataire, plusieurs options sont disponibles pour le propriétaire.
Les charges locatives comprises : le grand classique de la location
Les charges comprises sont un terme courant de l’immobilier. On le retrouve souvent dans un montant global incluant le loyer mensuel ainsi que les provisions sur charges. Le propriétaire peut alors décider de la manière de procéder, ce qui n’apporte pas les mêmes conditions pour la régularisation.
Les charges locatives forfaitaires : un nouvel arrivant pour les locations meublées
Avec ce système, le propriétaire se base sur le montant des charges locatives de l’année N-1. Il divise ensuite ces charges locatives par 12 (pour un locataire) afin d’obtenir le montant maximal du forfait qui peut être appliqué pour les charges locatives. Si celles-ci sont trop importantes, le locataire est alors dans son droit de réclamer un remboursement partiel.
Les avantages des charges locatives forfaitaires
Le principal intérêt est la facilité de gestion : le propriétaire n’a pas à calculer chaque mois ce que lui doivent les locataires, et les locataires peuvent planifier leur budget en avance puisqu’ils savent combien ils vont dépenser en charges locatives chaque mois.
Les inconvénients des charges locatives forfaitaires
Le risque du forfait est le changement de situation : par exemple, si les charges locatives venaient fortement à augmenter au cours de l’année, le propriétaire ne peut pas se retourner d’emblée vers les locataires pour obtenir la régularisation. Le risque est donc une diminution de la rentabilité locative.
Les charges locatives réelles : payer le montant exact
A l’inverse, il est possible pour le propriétaire de constater chaque mois quel est le montant des charges locatives, puis de calculer la part (logiquement égale) de chaque locataire.
Les avantages des charges locatives réelles
Le propriétaire ne risque aucun imprévu : en cas d’augmentation des charges locatives, la rentabilité locative n’est pas impactée. Par ailleurs, locataire comme propriété sont exemptés de l’étape de la régularisation, qui peut être douloureuse pour l’une des deux parties.
Les inconvénients des charges locatives réelles
Elles nécessitent une implication de temps plus grande de la part du propriétaire, puisque celui-ci doit chaque mois effectuer les calculs. Le locataire, quant à lui, peut faire face à une forte augmentation des charges locatives dont il devra s’acquitter dans l’immédiat.
Foire Aux Questions (F.A.Q) des charges comprises
Le terme de « charges comprises » peut parfois paraître assez flou, surtout quand le montant peut varier du simple au double d’une location à une autre. Vous trouverez ici les réponses aux questions les plus couramment posées sur les charges comprises.
La taxe d’habitation est-elle comprise dans les charges incluses ?
NON.
La taxe d’habitation est due directement par le locataire, et c’est donc à lui de la payer, sans intervention du propriétaire. A noter que certaines exceptions existent pour dispenser du paiement de la taxe d’habitation, comme en cas de résidence universitaire (CROUS) ou pour la location ou sous-location d’une pièce meublée dans une habitation.
Mon propriétaire peut-il appliquer des charges locatives forfaitaires pour les locations non meublées ?
NON MAIS…
Depuis la loi ALUR de 2014, les charges locatives forfaitaires ne concernent que les locations meublées, et ne peuvent donc pas s’appliquer aux biens vides. Le propriétaire a alors le choix entre charges locatives comprises ou charges locatives réelles.
Une exception subsiste toutefois : si le logement vide est proposé en colocation, alors les charges locatives forfaitaires peuvent s’appliquer.
Quelle est la différence entre charges locatives et charges privatives ?
Les charges locatives correspondent à des montants payés par le propriétaire, mais que celui-ci peut récupérer auprès du locataire, car elles sont la conséquence de l’utilisation du logement. On peut penser aux parties communes ou encore aux différentes taxes (voir question suivante).
Les charges privatives, quant à elles, sont celles qui vous incombent directement et pour lesquelles le propriétaire n’est pas concerné. Cela signifie que vous êtes également tenu de les payer. On pensera ici au chauffage, l’électricité, Internet ou encore la réfection du logement au titre de l’entretien classique (comme le remplacement du rideau de douche si celui-ci est déchiré, ou le remplacement d’ampoules).
Que recoupent les charges locatives ?
Les charges locatives renvoient à un certain nombre de services assurés pour votre compte. A minima, il peut s’agir par exemple des frais liés à l’entretien et la réfection des parties communes, comme les couloirs et l’entrée. La plupart du temps, la consommation d’eau sera directement incluse dans les charges locatives (attention : l’eau froide !).
Mais plus les services du logement et de l’immeuble sont importants, plus les charges locatives le seront à leur tour. On pensera par exemple à l’ascenseur (qui doit être entretenu, voire réparé), le chauffage des parties communes, la consommation d’électricité dans les parties commune, l’entretien d’un espace commun type jardin (comme une cour)…
C’est notamment pour cette raison que les charges locatives sont généralement plus élevées pour une copropriété. Le propriétaire se doit tout de même, pour les charges locatives relatives à l’ensemble des locataires, de répartir également le remboursement des charges locatives entre les différents locataires de la copropriété.
Qui a l’initiative de demander la régularisation ?
En principe, vu que le propriétaire tient le détail des comptes, il est tenu de procéder de lui-même à la régularisation, peu importe le sens dans lequel celle-ci intervient. Par exemple, si le montant réel des charges locatives est supérieur aux provisions collectées auprès des locataires, alors le propriétaire doit réclamer la régularisation en sa faveur.
Pour autant, nous vous conseillons d’être vigilant ! Tout d’abord, sachez que vous n’êtes pas tenu de payer la régularisation (si elle est en votre défaveur) tant que le propriétaire n’a pas produit les justificatifs. De même, pensez à vous renseigner directement auprès du propriétaire et des autres locataires afin de demander au propriétaire de procéder à une éventuelle régularisation (cette fois en votre faveur).