L’investissement dans l’immobilier est considéré généralement comme un secteur sûr. Malgré les déboires de l’économie liés à l’achat de titres immobiliers toxiques venus des Etats-Unis, lors de la crise des subprimes 2008-2009, la législation s’est aujourd’hui durcie et permet à l’immobilier de renouer avec le fameux dicton « le seul investissement sûr, c’est dans la pierre » !
Pour autant, un certain nombre d’éléments sont à prendre en compte, tant dans le principe d’investissement locatif lui-même qu’en ce qui concerne les nombreux critères, conditions et autres considérations légales et financières d’achat. En bref : l’investissement dans l’immobilier, une bonne idée ? Oui, certainement, mais il faut savoir s’y prendre !
Nous vous invitons donc à découvrir nos conseils pour vous lancer dans l’achat de votre premier bien immobilier, en vue d’une location.
Acheter pour louer : les pour et les contres
Avant même d’acheter, il convient de définir les objectifs derrière ça. Le faites-vous dans un impératif de rentabilité ? Ou pour mettre vos descendants et proches à l’abri (i.e. « avoir un toit sur la tête ») ? Plusieurs raisons peuvent sous-tendre l’achat d’un bien immobilier pour location, et vous vous devez donc de les explorer. De même, il est tout indiqué de connaître les précautions à prendre ainsi que les risques, qui existent, rappelons-le, pour tout investissement.
Pourquoi investir dans la location ?
- Pour préparer la retraite : la retraite venant avec une diminution substantielle des revenus, investir dans l’immobilier représente une bonne opportunité de suppléer à la perte de revenus. Aussi, il est préférable, dans cette optique, de s’y prendre tôt : les prêts immobiliers couvrant une durée assez étendue, il est impératif que ceux-ci soient soldés avant votre départ en retraite. De même, vous devrez penser à économiser à l’approche de la retraite, en prévision des potentiels rénovations et aménagements à effectuer à l’avenir.
- Pour un placement de capital et une constitution de patrimoine : c’est bien évidemment une des raisons les plus évidentes. Acheter un bien immobilier représente tant la possibilité de pouvoir profiter d’un toit que celle de placer un capital. Et par cette notion, on entend que votre argent est fictivement bloqué : puisque le bien vous appartient, sa valeur représente autant d’argent que vous détenez virtuellement. C’est donc une solution idéale pour l’avenir, hors l’aspect locatif.
- Pour la succession : c’est la suite logique de la constitution de patrimoine. Grâce à l’héritage, vous pouvez transmettre le bien à vos descendants, lesquels pourront, à leur tour, en tirer un bénéfice locatif ou en profiter directement pour se loger.
- Pour le logement des proches : investir dans la pierre, c’est se mettre à l’abri et pouvoir mettre les siens à l’abri, ceci grâce à la sécurité financière que déploie le bien.
L’achat d’un bien immobilier : les bons réflexes à avoir et précautions à prendre
Il convient de reconnaître les risques basiques de l’investissement, à savoir qu’il est possible de perdre la somme investie. Néanmoins, le fait d’investir dans la pierre représente, on l’a vu, un secteur relativement sûr, et vous permet dans tous les cas de profiter d’un bien dont vous pouvez tirer une utilité, à condition de respecter quelques précautions.
Votre priorité : vous informer. Vous devez vous renseigner sur absolument tous les sujets qui vous concernent dans cette branche, en commençant bien sûr par ce guide synthétique, mais en faisant également appel à d’autres documentations en ce qui concerne, sans exhaustivité, les possibilités de financement, le prêt immobilier, les obligations législatives et réglementaires ou encore tous les principes attenant à la gestion locative. Autant d’aspects que vous devez théoriquement maîtriser pour investir sereinement.
L’achat pour la location : un certain nombre de critères à considérer
Le choix du bien immobilier dépendra d’un certain nombre de critères, à commencer par vos objectifs. Effectivement, si vous décidez d’investir dans un bien pour pouvoir le louer ensuite, vous ne choisirez certainement pas le même logement que si vous tenez à acheter une maison ou un appartement pour vos descendants. Plusieurs raisons sous-tendent cela, notamment le principe de rentabilité : s’il est toujours plus intéressant et pertinent d’investir dans une zone à forte attractivité, cela n’est pas forcément l’idéal pour loger ses enfants, situation dans laquelle des critères plus personnels s’appliqueront.
De même, on trouvera pêle-mêle un certain nombre de critères à observer :
- Meublé ou non-meublé. Les implications ne sont pas les mêmes, en particulier côté législation et dispositifs.
- La localisation du bien. Gardez toujours à l’esprit que l’emplacement d’un appartement ou d’une maison compte autant que les qualités intrinsèques de celui-ci. Vous devez prendre en compte ces deux variables pour profiter d’un bien à forte attractivité.
- Les aspects locatifs. Nous y venons plus bas, mais on pensera notamment à votre degré d’implication, à savoir que l’investissement dans la pierre demande toujours un minimum d’investissement personnel, en particulier pour un premier achat en vue d’une location.
Les dispositifs légaux pour l’investissement locatif : des abattements et réductions d’impôt attrayants
Le dispositif Pinel : une réduction d’impôt pour l’investissement locatif pour les « zones tendues »
Le dispositif Pinel est certainement le plus en vogue et vient en remplacement du dispositif Duflot. Ce programme concerne l’investissement dans des logements neufs (ou anciens, mais devant alors subir des rénovations pour être à l’état neuf) et à visée locative. Ce dispositif agit avec une durée d’engagement, à savoir que vous devez notamment vous engager à respecter le plafonnement des loyers, dans une optique de politique sociale. C’est de la durée d’engagement que découlera votre réduction d’impôt : fixée à 12% pour un engagement de 6 ans, elle grimpe progressivement à 18% pour une durée d’engagement de 9 ans, et de 21% pour 12 années.
Nouveauté relativement récente : la loi Pinel se concentre avant tout sur les zones tendues, à savoir des territoires où l’accès au logement est considéré comme difficile, et ceci à plusieurs degrés. Différentes zones ont donc été définies, de la zone A Bis pour Paris principalement, à la Zone B1 pour toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants ainsi que d’autres agglomérations.
Le dispositif Denormandie : la même réduction d’impôt, mais pour l’investissement ancien locatif avec rénovation
Toujours dans la même optique de répondre à la crise du logement, le dispositif Denormandie se concentre, quant à lui, sur la rénovation. Plusieurs zones intitulées « Cœur de ville » et que l’on retrouve dans plus de 220 agglomérations constituent ainsi des zones où les logements sont considérés en mauvais état, et nécessitent donc de procéder à une rénovation.
Ce dispositif permet alors de profiter des mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel, à ceci près que les travaux de rénovation doivent être équivalents à, au minimum, 25% du prix d’achat du bien.
Le dispositif Cosse : une réduction d’impôt pour les loyers modérés
Après signature de l’accord de l’Agence nationale de l’habitat, il est possible de percevoir un abattement pour revenus fonciers allant de 15 à 85%, selon les ressources du locataire ainsi que l’emplacement du bien. On retrouve donc trois niveaux : intermédiaire, social et très social. Ce dernier, s’il ouvre à un abattement de 85%, est en revanche particulier et plus contraignant pour les propriétés, puisque ceux-ci se doivent de mandater un organisme qui se chargera de louer le bien aux personnes dont les revenus apparaissent très modestes. Pour les deux premiers niveaux, on notera que l’abattement est progressif, notamment fonction de la tension locative (une demande logement forte mais une offre faible). Il s’agit là des mêmes zones que celles détaillées pour le dispositif Pinel.
Les dispositifs Girardin et Malraux : des cas spécifiques
Nous ne nous étendrons pas sur le sujet, ces dispositifs étant réservés à des cas particuliers. Pour la loi Malraux, celui-ci reprend le principe de la rénovation que l’on retrouve dans le dispositif Denormandie, mais s’applique à certains biens de certains quartiers, bien spécifiés, et se trouvant dans des zones de protection du patrimoine et autres secteurs sauvegardés. Le dispositif prévoit alors une réduction d’impôt.
Pour le dispositif Girardin, celui-ci concerne les DOM-TOM pour les logements neufs locatifs, et permet d’accéder à une réduction d’impôt.
Côté finances : financer l’achat d’un bien immobilier et réaliser une plus-value
Le crédit immobilier : un quasi-impératif, surtout pour un premier achat
Le crédit immobilier est bien évidemment LA solution de financement pour l’achat d’un bien immobilier, mais il est préférable de disposer des bonnes informations sur le sujet avant de se lancer dans l’aventure. Ainsi, si les taux d’intérêt sont aujourd’hui unanimement reconnus comme bien plus attrayants en comparaison à plusieurs années en arrière, il est pour autant essentiel de vérifier votre capacité de remboursement.
Pour cela, vous devez d’abord déterminer l’effort d’épargne, soit la somme que vous mettrez de côté chaque mois pour payer la mensualité du prêt immobilier. C’est effectivement l’avantage du crédit sur le fait de payer comptant : là où payer comptant vous oblige vous-même à réaliser un effort d’épargne chaque mois, la mensualité ne vous donne pas le choix. De même, si payer comptant permet de se passer des frais et autres intérêts d’emprunt, cela reste une somme à réunir et, surtout, à sortir le moment venu, ce qui peut laisser un sacré trou sur le compte bancaire. A l’inverse, le crédit vous permet de profiter directement du logement et donc de le mettre successivement en location. De cette manière, il vous est possible d’amortir les mensualités grâce au loyer que vous percevrez… et même de l’englober directement !
Pour faire coïncider le montant des mensualités avec le montant du loyer (ce qui est rarement le cas), il est préférable d’allonger la durée de remboursement. Si certes cela fera augmenter le taux d’intérêt, cela aura pour principale conséquence de diminuer le montant de vos mensualités, permettant de réduire votre effort d’épargne à néant grâce au loyer perçu. A noter qu’il est également possible d’amener un apport personnel, permettant de réduire le coût total du prêt mais aussi de profiter de taux d’intérêt plus avantageux.
Réaliser une plus-value : tous nos conseils
Le principe même de l’achat d’un bien en vue d’une location consiste à réaliser une plus-value. Vous pourrez réaliser celle-ci une fois que le prêt sera soldé, soit en continuant à procéder via la location, soit en vendant le bien.
Aussi, dans un impératif de rentabilité directe, il est généralement préférable d’investir dans de l’ancien. Effectivement, si le neuf profite d’allégements fiscaux considérables par rapport à l’ancien (notamment vis-à-vis des frais de notaire), la différence de loyers entre les deux types de bien n’est pas égale à la différence d’achat du bien, le neuf étant bien évidemment plus onéreux que l’ancien (en moyenne, de 20 à 30%).
Toutefois, dans une optique de longue-durée et si votre budget pour un premier achat le permet, le neuf représente une valeur sûre et vous permet de bénéficier, en plus des dispositifs vus précédemment, de certifications et garanties qualité, comme la fameuse garantie de 10 ans sur la bonne exécution de l’ouvrage.
La recherche de locataire et la gestion locative
La recherche de locataire dépendra de plusieurs paramètres, à savoir que votre degré d’implication dépendra également du type de gestion de locative (voir ci-après).
Mettons que vous assuriez vous-même la gestion locative. Pour débuter la recherche, vous pourrez poster une annonce indiquant les détails du bien, avec photo, et indiquant les conditions de location (disposer d’au minimum 3x le montant du loyer en revenus mensuels). Vous pouvez également demander un dépôt de garantie ainsi qu’un garant se portant caution solidaire, en cas de défaut de paiement du locataire. Vous devrez également être clair sur le loyer, à savoir bien évidemment le montant, mais également la part de charges. En règle générale, vous ne payez que les charges liées à la possession même du bien, et non pas les charges liées à son utilisation (qui, elles, sont dues par le locataire).
Côté gestion locative, on retrouve deux grandes branches :
- La gestion seule. Dans ce cas, vous vous chargez vous-même de tous les aspects locatifs, de la recherche à la signature du contrat. Il est vivement recommandé de souscrire à une garantie ou une assurance contre les loyers impayés.
- Faire appel à une agence immobilière. C’est un autre grand classique, qui vous permet d’être déchargé de la gestion locative, laquelle est prise en charge par l’agence qui vous paye directement le loyer. A noter que cette solution, si elle est pratique, vient également avec un coût.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier au titre de placement que vous n’envisagez pas d’avoir quoi que ce soit à faire avec la location, vous pouvez alors faire appel aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier, lesquelles vous permettent d’acheter des parts et de profiter de dividendes.