Promesse d’achat : tout savoir sur les modalités

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promesse d'achat

La promesse d’achat est un acte classique dans le domaine de l’immobilier. Elle consiste en une offre faite par une personne souhaitant acquérir un bien disponible sur le marché immobilier et à destination du propriétaire dudit bien. Derrière ce qui apparaît comme une formalité se trouve en réalité un acte juridique, venant notamment avec des conséquences légales. Découvrons ensemble ce que la promesse d’achat implique et comment elle se déroule.

Tout connaître sur la promesse d’achat

Avant de nous plonger plus en avant sur le fonctionnement et la rédaction de la promesse d’achat, explorons sa définition, son principe et ses implications.

Vous l’avez compris : en rédigeant une offre d’achat, un acquéreur potentiel signale à un propriétaire qu’il est intéressé par son bien. Pour autant, il ne s’agit pas seulement d’un document d’information : la promesse d’achat, aussi appelée offre d’achat, est un véritable acte du processus d’achat, et impose donc des engagements à l’acquéreur, d’où son nom de « promesse ».

A quel moment du processus d’achat la promesse d’achat arrive-t-elle ?

Puisque l’acheteur formalise son intention d’achat au propriétaire, la promesse d’achat constitue le premier acte du processus d’achat. Entre autres, l’offre d’achat vient notamment spécifier le prix désiré pour le bien, qui peut être égal ou inférieur au prix affiché sur le marché. Si le propriétaire accepte cette offre, il s’engage à son tour dans le processus d’achat. La promesse d’achat a alors pour objectif d’aboutir au compromis de vente, lequel constitue la pré-étape avant l’étape ultime, la signature de l’acte authentique de vente.

Quelle est la différence entre promesse d’achat et promesse de vente ?

La promesse d’achat émane de l’acquéreur potentiel à destination du vendeur, et impose de fait des engagements à l’acquéreur. A l’inverse, la promesse de vente émane du vendeur à destination d’un acquéreur, venant avec des engagements, cette fois pour le vendeur. La promesse de vente se distingue en trois grandes catégories :

  • Promesse unilatérale de vente : le vendeur promet de réserver le bien disponible pour le potentiel acquéreur. La promesse est dite unilatérale car elle ne concerne que le vendeur : l’acquéreur, lui, peut décider de se rétracter pendant la durée du délai de rétractation.
  • Promesse synallagmatique de vente : « synallagmatique » sonne très jargon, mais cela signifie simplement qu’un contrat liant mutuellement les deux parties (acquéreur et vendeur) est proposé. Il s’agit donc tout simplement… du compromis de vente !
  • Pacte de préférence : il s’agit d’un acte intervenant avant même que le bien soit disponible sur le marché de l’immobilier. Par ce pacte, le propriétaire s’engage à proposer en priorité le bien à l’acquéreur désigné s’il venait à mettre le bien en vente.

A partir de quel moment la promesse d’achat devient-elle engageante ?

Comme vous pouvez le découvrir dans le modèle de lettre d’offre d’achat ci-dessous, la promesse d’achat vous engage pleinement à acquérir le bien si les conditions présentées sont acceptées par le vendeur. En d’autres termes, cela signifie que si le vendeur accepte votre offre d’achat, vous vous engagez de facto à acheter le bien en question. Bien évidemment, il est nécessaire que toutes les conditions soient acceptées, comme par exemple le fait que vous ayez bien accès à un prêt immobilier.

Rédiger une lettre de promesse d’achat

Vous trouverez ci-dessous tous les éléments nécessaires à la rédaction d’une lettre de promesse d’achat : un exemple type de lettre que vous pouvez utiliser et les informations essentielles devant y figurer.

Exemple et modèle de la lettre d’offre d’achat et promesse d’achat

Vous pouvez retrouver le modèle d’offre d’achat ci-dessous. Vous pouvez l’utiliser en remplaçant les éléments en gras et en lettres capitales par les informations en votre possession.

modèle promesse d'achat

Télécharger le modèle de promesse d’achat au format pdf ou docx

Les éléments qui doivent figurer dans l’offre d’achat

Afin que votre offre d’achat ait une valeur véritable et juridique, il est important d’y faire figurer un certain nombre d’éléments. Vous prendrez donc soin d’indiquer, au minimum :

  • L’identification de l’acquéreur : nom, prénom, domiciliation.
  • L’identification du vendeur : nom, prénom, domiciliation.
  • Si tel est le cas, l’identification de l’agence : nom et domiciliation.
  • L’identification du bien : type de logement, surface en mètres carré, domiciliation et prix affiché sur le marché.
  • Le délai au terme duquel la promesse d’achat est considérée nulle.
  • Les modalités par lesquelles le vendeur peut vous répondre.

Vous pouvez également, si vous le souhaitez, indiquer directement les conditions suspensives (comme l’acceptation du prix proposé et / ou du prêt immobilier adjoint à l’achat) dans cette promesse d’achat. Néanmoins, les conditions suspensives sont légalement entérinées à la signature du compromis de vente, et non pas dès la promesse d’achat. Vous pouvez néanmoins les inclure si vous souhaitez informer le propriétaire en amont.

Les engagements mutuels de la promesse d’achat

Comme toute promesse, la promesse d’achat mène à un engagement. Mais celle-ci n’est, ici, pas que sur l’honneur, puisque son non-respect peut entraîner des poursuites ! Voyons ensemble quels engagements celle-ci déclenche.

Les engagements de l’acquéreur

Lors de la formulation de la promesse d’achat, l’acquéreur indique systématiquement (c’est obligatoire) que la promesse est valide pour l’acquéreur dès acceptation de celle-ci par le vendeur. Cela signifie que si le vendeur accepte votre offre d’achat, vous ne pouvez plus vous retirer de la vente, hors délai de rétractation comme on le verra en dernière partie.

L’engagement de l’acquéreur devient total à la signature du compromis de vente. Si les conditions suspensives sont respectées (voir ci-après) et que les deux parties s’entendent sur un prix mutuel pour le bien, alors le bien doit être acheté, à nouveau hors délai de rétractation. Afin de s’assurer de la bonne vente du bien, le vendeur demande un dépôt de garantie à l’acquéreur lors de cette signature de compromis de vente.

Si le compromis de vente vous engage, il engage également le vendeur ! Celui-ci ne peut donc pas, entre autres, proposer le bien à un autre.

Les conditions suspensives de l’offre d’achat : un engagement mutuel

Les fameuses conditions suspensives sont, parmi d’autres, un moyen de se préserver lors de l’acte d’achat. Effectivement, l’achat d’un bien immobilier étant un acte imposant nécessitant de lourds investissements, il est important que vous spécifiiez en amont des conditions sine qua non pour que la promesse d’achat soit valide.

La condition suspensive la plus courante est l’acceptation d’un prêt bancaire pour l’achat du bien. Nous vous conseillons d’indiquer, a minima, le montant minimal du prêt devant être obtenu ainsi que le taux d’emprunt. Cette double condition est idéale pour éviter des situations d’étranglement financier.

Pour autant, le prêt immobilier n’est pas la seule condition suspensive ! Effectivement, après visite, l’acquéreur peut potentiellement avoir repéré des modifications à apporter dans le bien, voire la réalisation de certains travaux. Après en avoir discuté avec le vendeur (pour éviter les allers-retours incessants de contre-offres), indiquez également ces conditions dans le compromis de vente.

Rétraction de la promesse d’achat : engagement et risques

Même si la promesse d’achat engage l’acquéreur, des closes existent pour pouvoir se rétracter pendant une durée limitée. La chose est en revanche plus compliquée pour le vendeur.

Pour l’acheteur : un délai de 14 jours accordé

Tant que la promesse d’achat n’est pas acceptée par le vendeur, l’acheteur n’est tenu à rien. En revanche, une fois l’offre acceptée, l’acheteur est engagé, hors délai de rétractation. Il bénéficie en effet d’un délai de 14 jours pendant lequel il peut manifester au vendeur sa décision de se retirer du processus d’achat. Si tel est le cas, le vendeur se doit alors de restituer le dépôt de garantie perçu pendant le compromis de vente.

En revanche, si l’acquéreur tarde et manifeste son intention de se retirer du processus de vente au-delà des 14 jours, il ne pourra alors pas récupérer le dépôt de garantie qui sera conservé puis encaissé par le vendeur. Pensez donc à rester dans les temps pour éviter une perte financière sèche !

Pour le vendeur : pas de possibilité de se rétracter après la signature

Comme on le précisait, l’acquéreur dispose d’une plus grande marge de manœuvre que le vendeur. Effectivement, à partir du moment où ce dernier accepte l’offre de vente, il s’engage pleinement et ne bénéficie d’aucune rétractation, sauf cas particuliers et cas de force majeure. Il ne peut donc pas proposer le bien à un autre acquéreur potentiel ni décider de se retirer de la vente. S’il venait à le faire, l’acquéreur est alors en droit de saisir le Tribunal de Grande Instance pour rupture de promesse de vente.

Conclusion : quand formuler la promesse d’achat ?

Vous l’aurez compris : la promesse d’achat est un acte lourd, venant avec des engagements juridiques sérieux. Il est donc important de considérer sérieusement la chose avant de la rédiger à destination du vendeur.

Prêtez attention aux informations suivantes pour formuler votre promesse d’achat en toute sérénité :

  1. Visitez le bien. Cela peut sembler cocasse, mais beaucoup d’acheteurs décident de s’engager dans le processus de vente sans même visiter le bien. Dans les faits, il s’agit surtout de professionnels de l’immobilier. Ainsi, à moins que vous n’en soyez un, visitez le bien… et visitez-le bien (comme il faut !).
  2. Relevez tous les changements potentiels à apporter. Entendons-nous : sauf entente exceptionnelle, vous ne pouvez pas faire peser sur le propriétaire tous les travaux que vous désirez. Par exemple, si vous souhaitez refaire la cuisine, il s’agit d’une envie personnelle qui n’incombe pas au vendeur. Pour autant, vous pouvez repérer que certains travaux doivent nécessairement être apportés afin de pouvoir disposer du bien, comme la rénovation du système électrique ou encore l’insonorisation et l’isolation.
  3. Discutez de ces changements avec le vendeur en amont. Avant même de rédiger la promesse d’achat, dialoguez avec le vendeur. Soulevez les éventuels problèmes et modifications qui doivent être apportées. Autant le vendeur sera légalement tenu de procéder à certains travaux, autant, on l’a vu, tous ne sont pas de son ressort. En discuter avec lui avant la rédaction vous permet de formuler une offre d’achat pertinente.
  4. Prenez en compte tous ces éléments dans la rédaction de votre promesse d’achat. Même si vous n’êtes pas légalement tenu de les indiquer dès la promesse d’achat, il est préférable de formaliser ça au plus tôt avec le vendeur. Indiquez donc les éventuels changements qui doivent être effectués avant la vente, ainsi que les conditions suspensives classiques, comme l’acceptation du prêt immobilier.
  5. Utilisez votre droit de rétractation dans les délais. En tant qu’acquéreur, vous avez bel et bien ce droit ; n’hésitez donc pas à l’utiliser… mais en le faisant en temps et en heures !