Investir en loi Pinel : est-ce rentable ? Dans quelles villes ?

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Un vieil adage populaire veut que la brique soit le seul investissement totalement certain, en référence à la nécessité des individus de disposer d’un logement. Afin de susciter davantage les investissements dans ce domaine, et dans une perspective de dynamisme des territoires, le gouvernement a lancé le dispositif Pinel en 2015. Celui-ci présente bien des avantages pour quiconque souhaite investir dans le locatif ; découvrons-en les avantages et les meilleures opportunités !

La loi Pinel : qu’est-ce que c’est ? Quels en sont les avantages ?

Présentation de la loi Pinel

La loi Pinel apparaît à l’initiative de la ministre du Logement Sylvia Pinel après vote de la loi de finances de 2015. Ce dispositif permet à quiconque investit dans le locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition que le logement se trouve dans une zone concernée (voir ci-dessous) et qu’il soit loué pour un minimum de 6 ans.

L’objectif de ce dispositif est de répondre à la crise du logement qui frappe de nombreuses villes. Celles-ci connaissent un accroissement de la demande de logement tandis que l’offre stagne ou n’augmente pas suffisamment. Cela peut correspondre, par exemple, à une augmentation du nombre de ménages, à un accroissement de la démographie ou encore à un faible taux de construction.

Le territoire est ainsi divisé en zones selon le degré de cette distorsion entre offre et demande. Vous pouvez retrouver les zones et les localités correspondantes dans le tableau ci-dessous ou sur le site du Service-public.

ZonesLocalités concernées
Zone A bisParis et les 29 communes voisines
Zone ALille, Lyon, Montpellier, Marseille, la Côte d’Azur et l’Île de France
Zone B1Toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, les DOM et quelques communes comme Bayonne, La Rochelle, Annecy ou encore la Corse
Zone B2Toutes les villes de plus de 50 000 habitants ainsi que celles ayant reçu un agrément préfectoral
Zone CToutes les communes restantes, non-éligibles au dispositif

Les atouts de la loi Pinel

On vous le disait plus tôt : le principal avantage de ce dispositif est de vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt. Il vient par ailleurs remplacer les deux précédents dispositifs Scellier et Duflot, lesquels introduisaient ce principe de réduction d’impôt mais étaient bien moins généreux.

Désormais, il vous est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21%. Ce taux est progressif fonction de la durée pour laquelle vous vous engagez à respecter les conditions du dispositif pour votre bien. Ainsi, selon que vous vous engagiez pour 6, 9 ou 12 ans, vous bénéficieriez d’une réduction respective de 12, 18 ou 21%.

Vous trouverez un exemple dans le tableau ci-dessous pour un investissement de 200 000 € dans le locatif :

Durée d’engagement de locationTaux de réduction d’impôt applicableVous réduisez vos impôts de…
6 ans12%24 000 €
9 ans18%36 000 €
12 ans21%42 000 €

 

A noter que le dispositif vient également avec une palette d’avantages que les précédents dispositifs n’incluaient pas. Ainsi, vous pouvez désormais louer le bien à tous vos ascendants et descendants, là où la chose n’était pas possible auparavant : vous pouvez ainsi assurer la protection de votre famille. De même, pour acheter un bien neuf dans le contexte du dispositif, vous n’avez plus à donner un apport systématiquement : vous pouvez acheter un bien sans apport, grâce au prêt bancaire, lequel sera ensuite remboursé par mensualités via votre effort d’épargne, les loyers ainsi que l’avantage fiscal.

Que faire du bien une fois la durée d’engagement terminée ?

Pendant la durée d’engagement, vous serez soumis à un certain nombre de conditions, comme le fait de devoir louer au titre de résidence principale, de respecter certains plafonds fonction du zonage (voir ci-dessous) ou encore le louer à nu.

Mais une fois la durée d’engagement terminée, votre bien et vous-même sortez du dispositif et n’êtes plus contraint par aucune condition. Libre à vous, donc, de décider de la suite :

  • Revendre le bien locatif afin de réaliser une plus-value dans une ville où le locatif est un domaine porteur,
  • Continuer à louer le bien sans subir les plafonds de loyer, et ainsi constituer votre patrimoine,
  • Utiliser le logement pour votre confort personnel (résidence principale ou résidence secondaire).

Attention au zonage : définir le bon loyer

Fonction de la zone zone, les plafonds de loyer que peut pratiquer l’investisseur varient. Selon le zonage, il est donc possible que le plafond soit bien plus haut que la moyenne des prix pratiqués sur le marché du locatif. La concurrence amène ainsi à une baisse des loyers – afin d’attirer de nouveaux locataires – amenant elle-même à une baisse de la rentabilité.

C’est également pour cette raison qu’il est préférable d’investir dans les villes où la crise du logement se fait le plus ressentir, et a contrario, d’éviter les villes en marge du dispositif, quand elles ne sont pas carrément « blacklistées ».

Où éviter d’investir en loi Pinel ?

logement éligible loi pinel zoneRappelons-le, le principe de ce dispositif est de susciter l’offre de logements dans les villes où la demande écrase celle-ci. A partir de la zone B1, les communes se doivent de demander un arrêté préfectoral pour bénéficier de cette éligibilité ; et aux yeux du Laboratoire de l’Immobilier, certaines communes de zones B1 et B2 présentes dans le dispositif ne sont pas justifiées.

Le Laboratoire cite ainsi des villes comme Quimper, Angers, Perpignant, Béziers, Douai ou encore Mulhouse. Il est en effet préférable, pour continuer à bénéficier du dispositif et rencontre la meilleure demande, d’investir dans les villes les plus pertinentes.

Nous vous les dévoilons dès maintenant !

Les meilleures villes où investir en loi Pinel

Nous vous présentons dans un premier temps les quatre meilleures villes dans lesquelles investir en vertu de ce dispositif. Vous y trouverez une introduction générale, suivie de conseils et d’informations pratiques.

Top 1 : Toulouse, la ville rose

La ville rose, en référence aux tuiles de ces logements, est ultra-dynamique : elle a ainsi attiré plus de 60 000 nouveaux habitants en l’espace de 10 ans, ceux-ci étant particulièrement intéressés par un cadre de vie de qualité. Située en effet à mi-chemin entre la montagne et la plage, c’est par ailleurs un vivier d’emploi.

Notons également que Toulouse constitue un véritable vivier universitaire et de recherche, attirant plus de 100 000 étudiants chaque année.

Investir en Pinel à Toulouse

A l’instar d’un certain Bordeaux, Toulouse se positionne sur des domaines comme la recherche, l’aéronautique et l’aérospatial. Surtout, son prix au m2 comparable aux villes comme Lille et Rennes la positionne directement comme meilleure ville loi Pinel 2019.

Top 2 : Bordeaux, entre charme et dynamisme

Le dynamisme de la municipalité, ainsi qu’en témoigne le projet Euratlantique, n’a rien à envier à la qualité de vie du centre bordelais. La réputation de son patrimoine culturel, la popularité de son vin, sa riche histoire lui accordent aujourd’hui un rayonnement de choix à l’international.

Investir en Pinel à Bordeaux

La ville mise énormément sur ses programmes locatifs : la rénovation du centre-ville est censée attirer jusqu’à 50 000 logements tandis que les divers programmes de construction tablent sur 60 000 autres logements supplémentaires. Elle se spécialise également dans des secteurs comme l’aéronautique et spatiale ainsi que le numérique.

Top 3 : Lyon, attractive et où il fait bon vivre

Lyon bénéficie de son excellente localisation : pas loin des Alpes, la ville bénéficie tout de même d’un très bon climat aux températures globalement agréables. Lyon se veut aujourd’hui ville de l’innovation, et son dynamisme entrepreneurial dans le domaine attire ainsi les sièges sociaux d’entreprises internationales. Aussi, c’est une ville jeune et étudiante, accueillant chaque année plus de 120 000 étudiants au cœur de 18 universités.

Investir en Pinel à Lyon

Depuis peu, Lyon a été reclassé en zone A et profite donc de conditions encore plus avantageuses pour le dispositif. Ses quartiers, à l’instar de Gerland, ainsi que les villes avoisinantes, ainsi de Villeurbanne, présente d’excellentes opportunités. La ville, spécialisée dans le textile, évolue désormais dans la santé, le numérique et la chimie.

Top 4 : Paris, chère mais demandée

La capitale de l’Hexagone profite de nombreux atouts : une ultra-concentration de l’activité économique, un rayonnement touristique et culturel à travers le monde, des millions de touristes chaque année… Paris est clairement la ville des opportunités ! Sa très forte attractivité lui assure en permanence une très forte demande de logements.

Investir en Pinel à Paris

Paris représente un investissement sûr, son pôle gagnant en attractivité chaque année. Vous êtes donc sûr de le rentabiliser, via la location ou la réalisation d’une plus-value. Cette attractivité a par ailleurs l’intérêt de maintenir les loyers à un niveau haut, assurant une meilleure rentabilité pour les investisseurs Pinel. Ceci, à condition que vous supportiez le prix au m2, situé aux alentours de 8812 € pour un appartement.

Les investissements Pinel dans les villes qui décollent

Si elles ne sont pas encore au top, ça ne saurait tarder : les villes suivantes profitent d’atouts indéniables et ne cessent de gagner en dynamisme et en attractivité. Un investissement intéressant sur une perspective de long-terme !

Le dispositif Pinel à Nantes

Nantes a l’avantage de la localisation, située près de la mer, et de sa qualité de vie. L’ancienne cité et l’île regorgent de lieux de divertissement et de sortie. Ce sont ainsi chaque année plus de 15 000 habitants qui rejoignent la ville, laquelle constitue également un bon vivier d’emplois avec plus de 60 000 emplois créés depuis l’année 2000.

Avec son prix moyen au m2 très attrayant, sa population mixte et étudiante et ses spécialisations dans l’informatique et l’aéronautique, Nantes se constitue peu à peu comme un véritable pôle d’attractivité.

Les investissements Pinel à Rennes

A nouveau une ville étudiante, et surtout particulièrement dynamique : elle accueille chaque année 6000 nouveaux habitants, affichant ainsi, toutes proportions gardées, une des meilleures croissances démographiques de l’Hexagone. La quantité d’investissement a permis à Rennes de se dôter d’investissements qualitatifs et d’une connexion au reste du territoire grâce à son réseau développé de transport.

A nouveau, le prix moyen au m2 se montre particulièrement attractif. Les spécialisations rennaises dans le BTP, le Business to Business et les services numériques représentent autant de domaines porteurs et lucratifs.

Investir en Pinel à Marseille

Marseille présente un double avantage : c’est la deuxième ville la plus peuplée de France, et elle dispose pourtant d’une excellente localisation grâce à son climat typiquement du sud et sa proximité avec la mer. En plus de sa connexion récente à la capitale en 3h, Marseille a profité d’une publicité hors des frontières grâce au projet urbain Euroméditerrannée et sa nomination en tant que « Capitale européenne de la culture 2013 ».

A l’instar de Rennes, Nantes ou Lille, Marseille affiche l’avantage d’un prix moyen au m2 très raisonnable. C’est également une ville qui centralise les investissements, grâce à ses investissements dans l’industrie et l’innovation, son port (premier de France !) ou encore son réseau de transports.

Les investissements Pinel dans les villes européennes et connectées

Terminons avec les villes connectées aux économies voisines et au plus grand marché et zone commerciale mondiale : l’Union Européenne. Ces villes représentent autant de bassins d’attractivité pour l’emploi, la qualité de vie ou encore la formation.

Les investissements Pinel à Strasbourg

A l’instar de Lille (voir ci-après), Strasbourg constitue un incroyable pôle européen. Accueillant des institutions européennes, limitrophe de la dynamique Allemagne et proche de la Suisse, Strasbourg est également une ville très jeune. Elle accueille ainsi de nombreux étudiants en valorisant son cadre et sa qualité de vie. A cet égard, les 400ha d’espaces verts sont très parlants !

Toujours avec un prix moyen au m2 raisonnable, Strasbourg profite également d’un rayonnement international grâce à l’inscription de son centre-ville au patrimoine mondial de l’UNESCO. La ville se veut un fer de lance dans la santé, la finance et le tourisme.

Le dispositif Pinel à Lille

Lille est un véritable carrefour européen : à 1h de Paris, de Londres et de Bruxelles en train, la ville n’est également pas loin de l’Allemagne. Elle constitue un véritable pôle d’échanges et un centre financier, Lille étant aujourd’hui la 3ème place financière en France.

Surtout, la ville dispose d’atouts pour les investissements : un prix moyen au m2 très raisonnable, un pôle d’attractivité pour les services, l’informatique et l’agroalimentaire et un centre étudiant. N’oublions pas qu’elle accueille chaque année plus de 110 000 étudiants !