Le dispositif Loi Malraux
Le dispositif de la loi Malraux a été créé en 1962 par l’Etat pour aider à la conservation du patrimoine français.
La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles classés et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt.
Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux s’accompagnent d’un régime fiscal très favorable. En effet, le montant total des travaux réalisés est déductible du revenu sous condition que les logements ainsi restaurés restent loués à usage d’habitation pendant une durée minimale de 6 ans. Les particuliers concernés par cette loi se situent généralement dans la tranche d’imposition d’un montant de 15 000 euros et plus.
Le fonctionnement
Le dispositif de la Loi Malraux permet de déduire de ses impôts le déficit foncier résultant des coûts liés aux travaux de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt (déductibles des loyers uniquement).
Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
Ce qu’il faut savoir
Les logements entrant dans le cadre du dispositif Malraux sont :
Des logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.). Ces Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels.
Ces zones sont décidées par un arrêté du préfet de Région.
Des logements anciens situés en secteurs sauvegardés. Ces secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l’échelle d’un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.).
NB : Dans tous les cas, les travaux sont subordonnés à une déclaration d’utilité publique.
Les avantages
Un investissement en loi Malraux permet d’acquérir un bien de prestige, plutôt haut de gamme, situé au sein d’un site sauvegardé ; ces biens de grande qualité de par leur emplacement en centre ville font partis du patrimoine historique. L’avantage fiscal réside dans l’imputation sans limite des déficits fonciers (travaux) sauf intérêts d’emprunts imputables seulement à concurrence des loyers (excédents reportables sur 10 ans) sur le revenu global. L’impact fiscal qui en découle est très fort durant la période des travaux. Après les 6 années minimum imposées de location du bien immobilier, 15 ans de location sont cependant conseillés au propriétaire au regard de l’imposition sur la plus-value.
Liste des avantages à défiscaliser en Loi Malraux
- Les charges locatives déductibles des revenus fonciers.
- Les dépense de travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.
- Les dépenses de travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde.
- Le déficit pris en compte pour le plafonnement de l’impôt sur la fortune (le dispositif concerne donc les contribuables imposés dans les plus hautes tranches du barème).
- Les intérêts d’emprunt imputables 10 ans sur les revenus fonciers des années suivantes
- Le gain fiscal proportionnel au taux marginal d’imposition
- L’imputation sans plafond des déficits fonciers sur le revenu global
- Les frais d’assurance, de gestion et l’amortissement de l’immeuble, dans le cadre de la déduction forfaitaire.
- Les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire.
- Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
- Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti et n’en modifient pas les contours.
- Les travaux doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d’utilité publique selon le cas.
Les inconvénients
- Toute opération entrant dans le cadre de ce dispositif est soumis à une autorisation préalable accordée par le Préfet de région.
- Avec la forte hausse des prix de l’immobilier de ces deux dernières années, l’opération peut perdre de sa pertinence. En cas d’achat trop cher, la revente sera difficile en cas de besoin.
L’imposition lors de la revente
Le coût des travaux ne prend pas en compte la plus-value réalisée lors de la revente, y compris après 6 ans.
Il sera souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire afin de limiter la taxation: les plus-values immobilières bénéficiant d’un abattement de 5% par année de détention.
Le risque de d’une éventuelle re-qualification
Nombre de programmes ont subi une requalification fiscale jusqu’en 1994.
Afin de « rectifier le tir », une instruction administrative du 17 mai 1995 a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition des risques de requalification.
Démarches à effectuer
Justificatifs à fournir pour bénéficier des avantages de la loi malraux :
- Une note sur papier libre comportant l’adresse et la surface du logement et un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux à usage de résidence principale du locataire pendant 6 ans.
- Les déclarations 2042 et 2044S.
- Une déclaration de revenus pour l’imputation sur le revenu global.
- Une copie du bail.
- La copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l’architecte.
- La copie de la déclaration d’utilité publique.
Sortie du régime
Après l’opération Malraux terminé, et le délai de location de 6 ans respecté, le bien retombe dans le domaine classique et offre différentes options :
- Habiter son bien ou en partie.
- Opter pour le régime de droit commun.
- Opter pour le statut Besson ancien pour bénéficier de la loi malraux réduction forfaitaire de 40 % à condition de respecter toutes les obligations.
- Opter pour le régime du Micro-Foncier et sa réduction forfaitaire de 40% si le montant de la location reste inférieure à 15 €/an.
Qui peut l’obtenir ?
Toutes les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers locatifs soit en direct soit par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’I.S. (Impôt sur les Sociétés).
Il s’agit principalement des SCI (Société Civile Immobilière) et des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers).
Comment investir ?
Il est nécessaire de faire appel à des spécialistes comme le gestionnaire de patrimoine par exemple afin qu’une étude personnalisée puisse être effectuée dans le but que les biens correspondants le mieux à vos recherches puissent vous être proposer.