Défiscalisation

Location Meublée Non Professionnelle dans l’ancien : investissement, fiscalité et possibilité

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Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de bénéficier de réduction fiscale sur vos revenus fonciers. La Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP s’applique autant au neuf qu’à l’ancien. Mais aujourd’hui, nous allons nous focaliser sur l’ancien. S’agit-il d’un investissement immobilier rentable ? Voici les points à savoir avant de vous lancer dans la concrétisation d’un tel projet.

LMNP dans l’ancien : définition

Avant tout, il faut comprendre ce que signifie réellement la Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP. Cela concerne la mise en location d’un ou de plusieurs logements meublés. Mais pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel et de tous ses avantages, le propriétaire doit déclarer les loyers annuels bruts dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC. La LMNP ancien ou LMNP occasion est donc la mise en location d’un logement meublé dont l’investisseur initial n’est plus le propriétaire. Les revenus annuels générés par bien ancien meublé sont plafonnés à 23 000 € ou à 50% des revenus annuels globaux du propriétaire.

Les conditions à remplir pour profiter du régime LMNP dans l’ancien

Pour profiter du statut LMNP, il faut être le propriétaire-bailleur d’au moins un logement meublé. Pour la LMNP ancien, ce peut être la location d’un bien immobilier classique ou celle d’un bien de résidence de services (résidence d’affaires, de tourisme ponctuel, résidence étudiante, résidence pour retraités, établissement pour les personnes âgées dépendantes ou EHPAD). S’il s’agit d’une résidence de services, il faut signer un bail commercial avec le responsable du bien. Celui-ci s’occupera également de la location.

Pour pouvoir investir dans la LMNP ancien, vous devez aussi remplir les conditions suivantes :

  • Ne pas faire de la LMNP dans l’ancien une activité professionnelle principale (d’où le plafonnage à 23 000 € par an ou 50% des revenus globaux).
  • Déclarer la LMNP au Greffe du Tribunal de commerce de la ville où le bien ancien meublé mis en location se trouve. Pour cela, vous aurez à remplir un formulaire p0i.
  • Les revenus générés par la LMNP ancien doivent être imposés dans la catégorie des BIC.

À savoir avant d’investir en LMNP occasion

Contrairement aux autres dispositifs comme le Pinel ou le Girardin, la LMNP ne vous permet pas d’acquérir un logement à usage personnelle. Ce régime fiscal concerne exclusivement l’investissement locatif de biens meublés. Mais il reste plus avantageux sur le plan financier, dans la mesure où il n’existe ni de plafond minimum d’investissement ni de plafond maximum de loyers ni de plafonds de ressources. Il vous permet de racheter une maison entière, un appartement, un studio ou même une simple chambre dans une résidence étudiante, par exemple. Et puisqu’il s’agit d’un logement meublé, la loi est plus flexible et le bail peut être plus court par rapport à la location nue. Le contrat peut donc être facilement rompu en cas de litige.

Les avantages d’un investissement en LMNP ancien

En rachetant un bien ancien, vous n’aurez plus à trouver du terrain pour la construction. Vous gagnerez du temps car le logement est déjà bâti et habitable. La fiscalité en LMNP occasion est nettement plus avantageuse par rapport au neuf, notamment grâce au régime des amortissements. Selon l’article 39 C II du CGI, l’investisseur est en droit de déduire l’intégralité des charges afférentes au bien ancien. Toujours d’après cette loi, il peut amortir le montant de son investissement. Il est donc possible de bénéficier d’une exonération partielle ou totale des loyers sur les mois, voire sur les années à venir. Il faut juste savoir que seule la LMNP dans le neuf est éligible au dispositif Censi-Bouvard.

LMNP ancien : la fiscalité

En tant que propriétaire-bailleur en LMNP dans l’ancien, vous avez deux alternatives en termes de régime fiscal :

Le micro-BIC ou régime forfaitaire

C’est l’option idéale si vous générez des revenus LMNP annuels en-dessous de 70 000 € ou 170 000 € s’il s’agit d’une résidence touristique. Grâce à l’abattement de 50% (71% pour un bien de tourisme), seule la moitié de votre recette est imposable. Vous ne pouvez pas déduire vos charges au réel, vous ne risquez donc aucune perte.

Le régime réel

Même si vous percevez des revenus inférieurs aux plafonds exigés par le micro-BIC, vous pouvez toujours choisir le régime réel si vous jugez qu’il vous apportera plus de bénéfice. En revanche, il devient obligatoire si les revenus perçus dépassent les plafonds micro-BIC. Toutes les charges et les amortissements du logement ancien meublé en location seront déduits des recettes. Et qui dit moins de recettes dit moins d’impôts. Le régime réel requiert la tenue d’une comptabilité conforme au code du commerce ainsi qu’au plan comptable général.

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