Visant originellement à réhabiliter les logements – souvent insalubres – des centres-villes de plusieurs communes ciblées, le dispositif Denormandie a été modifié sur plusieurs points avec la loi de finances 2020. Découvrez dès maintenant les conditions et les changements 2020 pour planifier stratégiquement votre investissement.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
L’évolution démographique et de la dynamique des quartiers n’a pas forcément profité aux centres-villes de nombreuses communes. C’est dans cet état d’esprit qu’a été lancé en 2019 le dispositif Denormandie, du nom de Julien Denormandie, actuel Ministre de la Ville et du Logement. Reposant sur le plan « Action Cœur de Ville » – qui identifie 222 communes, comme Douai, Poitiers ou encore Perpignan –, ce moyen d’action couvre l’investissement dans le logement ancien.
Son but est ainsi d’attirer les investissements privés afin de réhabiliter les centres-villes (mais pas que, comme vous le verrez ci-dessous). En s’engageant à en respecter les conditions, ceux-ci peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21%.
Les changements 2020 du dispositif Denormandie
Le vote de la loi de finances 2020 vient amender le dispositif sur plusieurs points, tout en en conservant la nature. Il est ainsi prolongé mais également étendu afin de couvrir davantage de logements. Aussi ont été décidés :
- L’élargissement des travaux éligibles. Les deux critères de rénovation et d’amélioration du logement ancien sont désormais étendus à d’autres critères, comme la modernisation, la transformation d’espaces en surfaces habitables ou encore les travaux pour assainir le logement et ceux d’efficience énergétique.
- L’élargissement des logements éligibles. Désormais, les centres-villes ne sont plus les seuls concernés : les 222 villes du plan « Action cœur de ville » demeurent donc toujours les mêmes, mais le dispositif s’étend désormais à tous les logements des communes en question, et non plus simplement aux centres-villes.
- La prolongation du dispositif jusqu’au 31 décembre 2022, alors qu’il était initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2021. Cette année supplémentaire vous permet d’anticiper l’investissement aux conditions Denormandie, que vous pouvez retrouver ci-dessous.
Les conditions pour bénéficier de Denormandie
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux permis par un tel plan d’action, vous devez satisfaire à trois conditions :
- Devenir propriétaire d’un bien éligible, c’est-à-dire ancien et situé dans une des 222 communes. Certaines villes participant par ailleurs à « l’opération de revitalisation du territoire » sont également concernées, mais elles en sont alors à l’initiative, en proposant directement à des bailleurs ou des particuliers.
- S’engager à rénover le bien à hauteur de 25% du coût d’achat du bien. Autrement dit, pour un bien immobilier à rénover acheté 200 000€, vous devrez donc réaliser 50 000€ de travaux – les travaux éligibles ayant été cités précédemment. A noter que l’opération prévoit un plafond de 300 000 euros, aussi toute somme supérieure à ce montant est-elle ignorée pour redescendre au niveau du plafond.
- Vous engager à louer le logement pour une période 6 ans à 12 ans, en respectant le plafonnement des loyers. Le plafonnement est établi en fonction de zones, de A bis à B2 et C (de 16,96€ le m² à 8,85€ le m²).
C’est donc cette période d’engagement qui déterminera l’avantage fiscal auquel vous pouvez prétendre. Ainsi :
- Pour 6 ans d’engagement : la déduction fiscale est de 12%.
- Pour 9 ans d’engagement : la réduction d’impôt est de 18%.
- Pour 12 ans d’engagement : la réduction est de 21%.
Ainsi, reprenons l’exemple précédent : pour un bien acheté 200 000€, pour lequel vous réalisez donc 50 000€ de travaux éligibles, et pour lequel vous vous engagez sur une durée de 12 ans, l’aide fiscale totale est de 42 000€. Cela représente donc une déduction d’impôt de 3500€ par an.